ZT-各大银行调高按揭利率 目前是否该锁定？

郭森房贷

(FROM 51.CA) 本月初，本国五大商业银行纷纷调高按揭率，再加上不少专家表示，第二轮的抵押贷款利率普遍上调似乎是不可避免，不少使用浮动按揭率的房贷者心理大受影响，急忙将按揭率锁定，以保住自己获得“史上最低的按揭率”。日前，本地主流媒体《金融邮报》专文讨论了这个问题，并提出了一些实际的建议。
9 n" t: j, O- q
* a, L- `$ ^' o  V6 |+ ?目前使用浮动按揭率更有利
+ H+ y3 ?0 f+ a5 l- d* i4 t7 X7 E
9 O3 H  p# i8 p7 o5 O* \据悉，按揭主要分为两大类：固定利率按揭(fixed-rate mortgages)和浮动利率按揭(variable-rate-mortgages)。前者在规定期限之内利率不便，这类按揭的利率与债券市场孳息率（Coupon，即债券的年利息与市价之比，市价升则孳息率降，市价降则孳息率升）有关；后者则随着商业银行基本利率(Prime)的变化而浮动，而商业银行的基本利率又与央行隔夜拆息率挂钩。
1 |$ |" p" d8 S3 [* V
6 A( p6 @8 Q" v! |由于从去年开始央行一直在降息，因此从现在的情况来看，使用浮动利率比固定利率对房贷者更有利。如果房贷者是在去年10月之前和银行谈妥方案、并获得了低于基本利率90个基点的折扣，那么他现在的利率只有1.35%（银行基本利率现为2.25%）。

以一幢306,366元（上个月本国房屋的平均价格）、首付25%、还款期25年的的房屋来说，1.35%的利率意味着一个月只要付962.61元；而在4%的固定按揭率（普通房贷者可从按揭经纪人那里拿到的最低折扣）下，一个月则需要支付1,289.04元，比前者多了300多元。


' l' _' i/ {7 [) E: R去年10月央行大幅减息之后，各大商业银行在也相继取消了折扣，并开始在按揭上收取额外费用，但浮动利率仍然具有吸引力。换句话说，即便是没有取得上述90个基点的折扣，现在的浮动利率还是比固定利率低。据满银提供数据，他们5年期浮动利率按揭为3.05%；相比之下，5年期固定利率的按揭则为5.45%，相差了将近1.5个百分点。
9 I- t) r/ v  E% d7 a( l
! V' n* a" L" H% @4 s- NTD 银行房地产抵押贷款副总裁Joan Dal Bianco女士坦言，就现在的情况来看，使用浮动按揭率、特别是那些获得折扣的房贷者，仍然可以获得比固定按揭率多很多的利益；再加上现在债券市场的形势并不稳定，因此房贷者不应急于锁定利率。

+ u8 j  ^; p5 }, r低廉的浮动利率还能维持多久
+ s2 L3 d) E% T* k$ d2 S2 F
8 @1 L! S  \8 p2 b* c4 k鉴于浮动按揭率与央行隔夜拆息率挂钩，央行的态度便决定了现在低廉的浮动按揭率能够维持的时间。
1 B' }0 k  `* V8 T" ^4 ?, M6 N
据联邦央行行长坎尼(Mark Carney)表示，经济复苏的时间也许会晚于之前的预计，可能要等到2010年6月。坎尼还暗示，除了降低利率，央行也会考虑其他策略，包括从特许银行回购政府债券和其他形式的信贷。

对此，帝国商业银行(CIBC)首席经济师塔尔(Benjamin Tal)表示，通货膨胀最终可能造成利率上升，但在2011年前不太可能出现这种情况。浮动利率按揭在未来两年到两年半之间，还会产生较大的利益，但是在5年时间内利益就会流失。
0 N/ o+ f& b( `9 N+ l. {$ \/ O
+ K: J6 Q2 F' O7 n; h& Q' |" B因此，就现在而言，暂时不要锁定按揭率是一个不错的选择。

固定按揭率不会上涨太快

5 |* U$ N+ f$ O# `) V4 r由于经济出现复苏迹象、投资人的信心改善，导致人们对风险较小的政府债券需求量减少，其市价出现下降、孳息也攀升，并刺激全国主要银行纷纷调高固定按揭率。本月三日，本国的5大商业银行将5年期固定按揭利率（本国居民最喜欢的按揭方式）提高0.2厘至5.45%；不久后，TD银行又再次将这一利率提高到了5.85%。虽然其它大银行暂时没有仿效TD银行，但是分析人士指出，由于孳息率增加得太快，第二轮的抵押贷款利率普遍上调似乎是不可避免。

然而，加拿大按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)总裁墨菲(Jim Murphy)也指出，按揭利率处于历史新低两个月，固定按揭利率攀升并不令人意外，但消费者不应害怕按揭利率会突然直线上升。
2 V! ^8 j2 G) a9 n: l- H  I. ^9 J
他表示，政府为了刺激消费，利率一直比较低，随着经济状况改善、就业情况及其他条件好转，按揭利率很肯定会上升。不过，自己并不认同有些人所预测的、按揭利率会在经济复苏后回到80年代初期百分之十几的水平。
0 v; L6 L* H" R  K: z
不过，墨菲还是不忘指出，虽然目前浮动利率按揭比固定利率按揭便宜得多，消费者在决定购买何种按揭时需要仔细评估风险程度。

) d$ J. [, T6 V( ]# V, D& [. C应趁利率低时付清按揭
8 [' E2 A0 r" w2 s5 m9 H2 I+ n$ _
本地大型房屋交易信息网站Monstermortgage.ca的副总裁盖塔诺(Vince Gaetano)则建议，目前持有浮动利率按揭的业主，特别是那些有接近90个基本点折扣的业主，应该不理睬利率上涨的干扰，以及锁定利息的诱惑。他还表示，业主应该利用目前利率低廉的机会，尽快付清按揭。如果人们能在浮动利率翻番之前，将按揭付完一半，则帐面上的利息成本就会是一样。

南方仙子

Thanks Mr Guo!

舜花

thank you very much ,xiexiexiexie