 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
0 H: L- U0 N) j6 l本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载7 f* F" c3 v4 l1 s
4 j' z+ ?3 @; i. { j１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上/ ?; |5 q6 n7 w. t! M( o" k
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
( O5 }" o7 I6 U: h! q5 @2 T. @空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
+ \( k8 a7 z7 f+ R4 \右。- T7 W* |9 `5 j, J+ p
( `0 _2 f1 P1 X; D3 t２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房% |" m! ~; L+ I9 q
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿: q! C, [ J, T, m+ T' L. @
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
/ _/ _6 f8 n# q/ q; B动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。* Z2 o/ {9 T, \ I
$ W. Q8 }) M6 J6 s% I, U! f3 E３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
( d0 `( `& q/ p, ]的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。! T# T; \! S4 o4 V' r0 h$ p3 c( s
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
; w" J* ?7 |. b唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
/ l; z3 O2 r' Y8 a事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子* F$ t X: M6 f0 D# D, n+ T' Y
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
- `* a, f/ a; r重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
5 p! x) d# f8 @9 l经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些/ l9 K- Q3 H* C0 S
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
: q" f% O3 N$ d# g6 p. a少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
( {9 p; z1 I* L- W: K! W1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的7 G/ `$ i! ]/ c. e0 q, B
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
/ w- H$ C# k6 l9 i4 m8 H说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
, t( C8 h( q$ A( o# g3 {# W可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。/ S& @6 |# p# [
) i* n0 ]; A2 _! L5 ^! J( a8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
/ E0 z! Q) U% @, s. A租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。% [5 d! `! }7 t& ~$ f" H: n; W
$ D- I2 u1 \+ u p# s( T% K9 r8 i" j9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
$ k. q' k8 G% m; `1 D2 G1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 5 Q/ O$ y9 a7 K: x3 ~; A
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。; I8 K; P- U2 @( m
$ d/ T4 m# T: s3 Z; Z6 Q' s& d11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
$ h0 |" M7 b0 \& m5 j因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
; D, i; G* |+ E7 r8 [在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。! w2 h6 v" b* m, ^( a6 W
1 n& J/ b, r6 U+ \ z! l, \; Z6 V B1 A12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许; l: {* B1 v# b2 v# o1 [
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降0 X" [* _% |9 E
息，进入本金将更多。
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& M/ a F& @2 B6 e _6 D13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个+ V8 Z% z" ^7 {* b; g
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例( k2 K2 {% a3 |, j; k; I
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预0 b' U0 [+ {9 V2 m, }
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），: Y7 A: {: Z( L( r; h0 X
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明. t% s- ?5 K( a& Q. r
年11月你可能会追悔莫及。
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# O `+ c( G6 r3 X# I14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
& S9 \" X0 j; e& L& y; |" ^年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气! U) D& [2 l6 C! M" z9 ~/ S
氛下，很难卖出好价钱。# w, M, V& a/ k" X- U. P
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
- g! ]) ^1 X, X \3 B只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
- ]: W" ]0 w& e2 H" X线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线0 [% N2 y% K3 |+ d% ~' {
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
" W, r. z6 ]3 z2 f* z; Y便宜出货？
% ^( N2 t- C& k8 S7 `原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
. {& w1 P0 h0 P' U) ?' ` |原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租+ {) g0 B; O8 H. e( U4 b
走长线。
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6 O9 d* B& Y) a" z; t! {16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大) b, E% B# K, z! j) X: o( ]
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
" a# Z+ m% K! i' G, R3 ?( _０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
) \2 K, a: f% _; r$ b5 u降低了。) O* w& Q: ^" x# ^' W/ B: G- m
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
t# R. {3 z! c9 K6 Y6 j( p; n么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
# f8 K( p# }+ f9 Q c7 t4 s; M万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某3 [8 s+ M1 \7 J J. m
些统计方法误导了别人。
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
3 c* w' n, x3 F+ \( j降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
1 U" Q( _, |" c! w; B' H/ R他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
R2 A o% j& a; H" g抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
4 R- P& I1 e% c" v( H$ ]的时刻出手。/ W% q1 Z( y# b! q' g$ h z
5 I' q( M: [1 {. G1 W. n18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
6 E& X8 t8 y% z+ J& O. R- P海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。" _7 w+ M+ Y! r# T
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif* {$ a" Q9 L, s! v
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
+ m1 x, `4 g: P8 p, L就被消化了。
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补充两点：
9 j0 h* k" F! T１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
& @" f* ^0 R, |出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢! O( z$ M- {6 ` [: H; H
慢复苏。" q- F: G+ t' E6 o$ N! o
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
# x5 n2 i% M3 l- n; Q3 h) `. u3 ^卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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' B, x* ?0 \3 f. [- x* E２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：1 N; X; E5 T- J, W
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
" O9 x) x$ S' v4 K! Z y5 K3 [你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价" W3 a* c0 ]# D; k
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
. J9 P; n$ F) `4 v( P二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
2 ^( M& o: b8 u% ?易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
/ a; ^+ Y- c4 i5 p也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买5 m/ g' b" W# t' Q: |
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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