 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 * m) ?$ f$ O# |
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4 l& t* C; h; l１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
/ @- @7 R( K; k) S/ e* w+ Y一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
$ |& A% m2 [/ O8 U& z空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房; _3 R& U5 x% x: ]& T! l
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
# J }7 u2 [. I5 d的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮! |) D3 W& |0 C+ }
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。6 f& R6 d4 N+ i: T: i9 r# p
+ o% q) f1 G3 e5 R" S3 e３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
1 X; z% ? z, b! E1 }的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长% P7 x$ C- N+ e
唯一发达国家。
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# e& x4 @; @7 z' V6 p5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
! G2 P: u7 h. f) e7 c事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子" i8 D8 W; A& D& A$ ~
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
7 ?' S; Y& b3 |6 e重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大' r, c, ^' M6 {3 \- y
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些$ v& I: B' o0 N1 Z9 X @, {5 I
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
7 m8 P3 g5 Z$ G! l少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的4 L. D; [' M) _. j8 a
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。" j/ _# |8 h- k
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
% t. W7 p* ?! b两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人 L8 \) B; x8 ]! b9 `
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
2 t/ S* ?9 N& n) }! u1 p/ h可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。* j0 P X2 H1 L5 e1 @
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
% e- K* z, }- x4 b租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
+ D9 ]8 j0 Z# n' c& `$ z1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
. K. J$ n6 T athe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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) F: A1 s! K9 h, P10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。3 w1 s2 ?+ W( K; ? L
2 {, e# i) f5 l& S! O _) m, c: V11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原" t2 g+ ^& h; Q F% h' J
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现. }; G2 q9 M2 k+ H7 g
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
. z$ F9 \9 U6 }! W- E你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降+ r- D3 T! B5 ^: ]: I
息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
1 x* j1 T9 Y" g9 R5 a5 ^新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
1 Q, B$ ^% n9 Q! W8 S2 C2 O7 |6 G如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预& Z& q5 n3 S/ r' ~* u) f8 C3 Z
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
2 w N6 G8 c9 {0 h; [可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明1 I! r' u5 x+ u+ e
年11月你可能会追悔莫及。' P% _# R3 u0 r
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
( V1 R! V* k) g h) m: {8 q2 D/ \$ k年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气5 `$ k7 C+ b: u: ~# R! e
氛下，很难卖出好价钱。
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4 n) p2 V3 Z# P& R0 Z# N9 S6 x15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前% }6 W: f# R) L6 N
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
: ~' L: Z- T) Q5 r5 M+ P+ I$ h线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
5 }( _' \) U" \+ s! A炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们' g# W5 W' V; Z/ n8 o" c
便宜出货？
: [2 l0 v6 G6 c- \" H8 R. \原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。8 i, C7 v% k: S# E5 j1 V- q: `
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租/ A S# q+ `( t2 z2 ^" T5 W
走长线。
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( _! e2 y9 G b* U% ]16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
* g1 G" a* `. q( u2 n7 o额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
- O0 j* a7 _8 R7 m3 k3 z) A$ |０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就. _) z( C/ o J ?4 ?, N
降低了。
7 v7 O( \$ r8 ^& T* ~5 U. j; ~" r2 D例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那9 R3 X: r( y) T5 O5 B
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０& b4 d' a" [* g, X5 K- a
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
9 [+ S+ `; z+ n* F些统计方法误导了别人。) o+ J3 V" E1 e; ?+ t9 C
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再9 o- ^7 _" G) K) ~8 ~. a
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了8 z( b8 r: n: ]0 x( C- z7 Q5 G
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价' @6 S" ]& A' H5 `! f, G' c; g
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差7 X! p% L* F6 D" l
的时刻出手。5 w( x5 ]* e- ~6 J" [8 B& J
+ o# p' d$ i4 i% G8 l18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上2 V' u! v0 j& l" ]3 P
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。( G c/ q. N" H% k# z# W& N" Y$ \0 D9 C
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
# O" T* y. Y. O% D& O( c0 q: ]" A大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易; P/ f7 X7 T t# [# ]; I* z" o
就被消化了。
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; b) @8 n+ G0 e4 i+ `- ]7 l5 S补充两点：' \% o+ y4 J1 i; ?. o: J
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，/ [: Y' ?1 Z$ J# y3 s
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
+ r$ c& r3 r9 V6 S) Z慢复苏。5 d9 _: o$ ?1 Y/ U
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
( F# Z x: l! I# N( p卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：! l4 _- F, W5 V, R
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
4 q1 _6 a9 u3 R# b W( f1 l% Q2 Y你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
( _: f, O. x/ B+ T/ w: V( T肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。1 z B# ^- M7 |' |& A ?& \9 U
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
6 I/ i% g: r# C2 B易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
! E/ g$ D+ p& b h7 ~也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
/ P+ ^) @1 }3 r- e2 v. A家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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