 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
|
作者 老老鼠 % G e. ?2 e( o4 @" U
本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载4 f* \5 v/ @- ~: ~
% X; l4 ~ j. M. o9 \$ | n１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
. x2 ?$ ? u4 D! {5 y一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。5 }, C% x5 q: W' x
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左' L9 @5 b+ ^ X) L' x
右。
) x* k" d* N0 g) P
2 y* \* v+ C6 Y* t0 m! c２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
5 K6 J: X7 Y' r' y1 h主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿3 z% g, j" Y6 [) s
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
7 s7 L, Y; C) d, m动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。7 Y; R) y! z$ A- z+ _" o' U- y9 h8 ^
! c* j, f4 m8 y1 m
３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
! A& ~! u8 `! ?5 [; B* E; ~5 p的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
% x" F1 r4 U! B* d# {* O% l6 g8 n$ S% ?4 T* V8 K2 d% C2 B
４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长( b* K+ c( |$ z2 J7 M$ `: d
唯一发达国家。
. [ k( R, D7 b
; }8 W( P& f% X# c& ]5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的% |( h. B4 R; i+ R$ Y
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
, n+ h: V! R1 r1 S4 H吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严8 `. _! [# _7 Y$ K" \; {4 v- d3 b
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
* c# J3 s% }. l4 o+ E9 W经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。+ F+ D: n, }3 h1 K( l( R
+ T! g5 S$ q4 M& W, o0 ^3 M6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
& z3 p& ]/ v/ Z% u# J房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
3 a6 ]$ A0 L; M少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的, \1 M0 u' A. `. c
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
2 y+ p' B: {7 `, A4 l, s) N, n1 x0 U
7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的) p, T3 @8 X8 J! h7 U z1 B
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
* \& x4 P6 ?8 ~6 E9 D说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你* J% h6 `' e! D
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
1 x0 g: X& E* t" y/ I9 ?. X& ]1 T! l# J7 z) {) U, q
8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年; X* a0 m }: K6 v0 |+ Y) Z
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
7 z0 q: ?" `1 D& r& o5 `% }% a9 t8 M q0 {5 ~- [% Q! ]1 i* q' I% r
9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, & K' ~$ m: [$ i4 l
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
; X! J: [3 U' i0 e+ U9 O2 X1 a. |: Nthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
" `: n% @- i# \) d" W/ }
& U% T, f) L. L( p1 u0 o10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
6 O& h( T: ?( j1 C& ?0 I2 R. [- U- l' ?
11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
4 x/ M: x0 V1 H/ r9 i/ C3 P; G因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现 \4 x% H3 I. A! w
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
. D* z- e* h( n, L; E" z' q+ ^7 V0 c3 h' O- T1 Z9 ]5 O: ~
12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
4 r0 ]8 L; s# s你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降' x# \! f! Z+ N. S. }" g8 |
息，进入本金将更多。
& ~( } M$ u5 C3 `9 G; G* ~3 f4 ]$ [5 {" |* o
13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
( q1 e; J( F" l7 S; ]新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
" o( G( V. p: B# f( R$ b如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
' J5 r# t& s4 T9 R8 s3 {计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
# a& w8 x F5 G/ ~/ N5 C可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明; H! w% ?: x4 Y
年11月你可能会追悔莫及。
; Q2 k" e" J* t6 b( D
, U; U! @9 ]7 X0 n& G3 f4 A14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
- a, q0 a2 Z$ x/ N( R) F# ~年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
' I1 m) ^8 m+ l% z! k氛下，很难卖出好价钱。; V/ { e. j, a
4 R2 G. H7 N) L9 C
15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
! j6 Y7 [; R( l# W$ j+ h只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
1 l1 f+ s0 N8 M4 A7 m5 ^线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线, B' z/ P! ~8 Q1 N: H+ h) r o
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们$ C2 g2 b0 C- V _( K% R
便宜出货？
. b' a6 `3 P3 G* W$ T原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。8 ?& ^" J! v; I+ n/ v, v4 \9 I
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租" W9 o4 v( U1 }. V) X. _" I5 i
走长线。
* o4 p# h) a) v8 |; l
0 T; `3 H: ?2 X# D0 n: n16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大$ j, H; p7 ]; e/ }
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４4 `$ k- J1 O) _& _0 q
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
$ Z7 j+ G: A& I6 L降低了。
) X8 y. S1 W% b _8 N% y例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
5 b) \ Y& l1 y2 x0 f' \么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
: _( G; C: m' G# x* K$ U, K2 {万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某4 }. Y! o' `0 A" t
些统计方法误导了别人。6 E7 j( _1 F4 I3 P2 P- }
- y0 f5 ~% t; t, V L% S17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
$ ]' Z6 t3 q& I) e% R; k降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了& m% I5 P; P3 I7 G- @
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价" e( A" D7 X# S. {7 W
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
0 Y* U; p6 V& A% A. W! j的时刻出手。
: l( }0 w: l6 Q+ L) S1 W; p$ e
* \; ]/ H) ^+ v18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上) H5 W1 |+ t- Q/ f* |
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
# k! v \- A9 j; c, s* {$ E上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
' |: C; i7 x& {: _2 [7 ?大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易* e" v9 i1 n }( N
就被消化了。
0 q U/ S0 s) y, I7 O0 K9 c
" G a* U+ a/ l补充两点：% s. \# V; K% I; r& z5 H
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，+ b1 Q+ ~1 ^2 N( _7 ~, N6 A9 A
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
. g, Y" J9 ~- A r慢复苏。
! l" k+ x) y3 q我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
/ A9 q, y3 l! f* p# j$ P8 }) C卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。- o0 r2 l! D+ n' [
9 c4 ?3 {0 W$ @9 L- J
２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
2 f$ j9 i- I* O$ p ^一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果+ }0 n8 q$ a, Z% N Q
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价( e% w- g3 ^8 o. E1 i
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。) j. Z/ \8 [+ ^8 F
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
( g8 I# M: F5 j" x( `$ j易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
+ y: Z6 w0 N8 ^- k( ~- C也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买9 T) K4 Y" }* y9 o# e# V! @
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
3 O6 T3 Y7 i- C0 t) @2 p( n! N% d, D3 k' A2 ]0 M
本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
