感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。

  J3 S* |, V; p+ q' u" ^2 T- L至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
: @( y  v8 B9 s4 x5 z5 A* F" R. u
总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。
/ x; U0 i' x" N1 m, J/ k4 O9 W- @
想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？
: k7 M" N; {: d0 K
! L& [6 x4 {7 X7 h1 _[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

回答两点：
(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？
" j/ _5 |. i. v; b+ j5 O  B
(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
2 [: a1 ^( V) x1 I& {    存TD：4.75%=19000$/year 收益
3 ]5 N, y% d9 m5 D, N    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
+ \* w) j' ^5 P; t9 s+ F2 o    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。
; D# Q& S! ]3 j% l1 F, ^* U/ f
[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，
1 y; ^1 p/ D! j
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
4 s; N9 h- u$ y2 Q0 r
. h! }1 A! d) i3 I4 H" v. o如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。

% n; ]2 v# Z8 k. r[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
如果现在买个40W的房子租出去，
! C: V6 ~8 o4 I8 ]4 n1 e
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
. ^9 X3 k4 x4 D7 Y5 S2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
) Q$ J# I$ C7 ^2 L4。如果出 ...

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
# ^2 J8 Z% y9 s! T; H
5 G% J5 Z' a) Z7 N40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

% ]  x6 s, `& E% v0 C

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
  K! p  b- Z/ D; _
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

; E2 B' R! k8 S7 Y40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

$ T& q, [1 _5 y/ C6 k
7 V* W4 [$ \+ J4 }' }. ]0 _开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？

0 d1 c- D0 l) K! \. h( q, I8 @1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
. R; A8 w5 g7 X$ M+ N2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
" q0 m- w( W: v3。能租多少钱？大概

好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表

8 R5 e* \/ Z' \) I# _; [. c
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
. u9 A. B$ u' R
1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
3 B5 i6 o9 Q0 }# G7 v, J/ H9 p2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
* [8 |. [+ Y3 J' R2 Z3。能租多少钱？大概
- N* H0 i. g5 D
好几个朋友 ...

: _, Y0 A+ J) r  H7 v) Hhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661

For Sale:$216,000
, I' t3 @' ]# i! `* l0 K$ ? Real Estate Type  : Single Family
Building Type : Apartment
- x6 z, t3 h" Y% d. @! gBedrooms : 2
Bathrooms : 1
( d! L  u6 M0 @3 O* I9 z# rBathrooms (Partial) : 1
! w: N- f* V" O  d3 a9 nInterior Floor Space : 87.50 m2
Storeys : Low rise
Built in : 1978
  \4 c% n' q/ h) P' WLand Size : 170.53 m2
4 M) \) O% p4 z8 GTitle : Condominium/Strata
Location : 103 7407 171 ST
Edmonton, AB   T5T 2R1

上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。
" |) B! k' C& t7 Z' ~3 N
9 y6 ?7 w( k9 _* x这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
; ~5 B% V5 U- {/ S  g& |/ k
再次感谢Monster。下面继续讨论。
5 Y+ H% ?& v4 D
- l& F$ `9 p' l, \我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
4 v$ h" k5 b+ F7 Z# S' p/ Z多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
( X1 f& t. j4 i' [$ |
再次感谢。下面继续讨论。

我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
1 f# u) z% a: }% H5 Ewhy not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

2 c% r5 }: m4 d5 `" V( S' o8 p如果真能做到，可比其他投资来的好多了。
1 q+ A2 c( o1 Y8 D; _- G
[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
7 S' T4 d0 J" ^0 V& e3 r房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

- H; q! U! ^0 r. {1 Y# n* R9 @如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。
' b5 h/ B' X  e3 S) n
买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。

从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。

7 K0 s. {! R% ^/ |" h. ?, o3 [8 w0 U! b( h从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。
) E& @! T6 O! a/ t, H  v" ]
总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.

; O) ~9 q5 S7 H) N& y[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。
# K" v) q- P' g9 n
: u) S0 A% _% _. z7 _0 m; V  ^至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming

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