为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
) w/ M2 [2 L& ]$ i2 r" V: Y
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
% y$ Y) V8 Q/ j9 V3 W! W% ~2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
" V2 v1 m) k" Y: ]2 H+ V0 ?2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
* I" Z# z: r' }4 ~& m" s2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
' W, x1 u- K, Y- o" X' k2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
( o4 R  j  V: x6 N, o
4 i% ~  @7 q( i# C0 G, N以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

( y; q% b- C  L& S- \; _结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

1 ^: O  C$ i6 P: Y注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
  m% w6 k9 h: t5 G- ?
' s7 k5 a& X9 ], a; H  X! ]3 z其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
; Y7 E; V) Z9 J
+ D- Q5 U4 I" U; k7 Q2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
5 `, }# y3 U3 p7 W- Z2 N; [2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

( E0 S9 @- K8 J& n" ?$ D- w1 z
8 ]* c8 _' `4 h' E
为什么现在不是买房的时候？
. ^- O7 X) a; Y  ~, k) B谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
; y/ l4 |8 V) h( M; ~谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
$ F. a, Y) J1 S# N: W+ O谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
3 m; j$ L1 w3 n% t  Q' \: ~爱城新闻----Edmonton News
- \3 Y  _) a. K6 m. M不要把歧视说成是窝里斗!
9 u/ r, d, r1 W) I9 |. Q  m移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
1 v# j4 v8 I9 v1 o6 J; X谈房论地----House & Land
2 p# m' i6 G* D- I0 L6 O* ~
4 x; S8 D/ ^# M其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
6 e7 |9 r+ ^  C! F5 k& @


为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
+ _. `/ o5 M& o; G9 z0 L6 M& A一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

! Q: _9 L0 M; C8 J# N# n1 [) r9 W
" ~, u: A! F1 x* @/ [8 e0 D1 r收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
( r: q! o* J8 n3 I$ c' H有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
$ w) ~  A+ L2 W" E
" x5 {1 {" p; ]

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  m. n) `! `% L) H看涨派帖子的几个通病
2 P. j0 j* u5 t7 z/ M( h谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
" {. q7 W. s& ]! b. N

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
2 {6 T) b0 o% c5 p: N7 q7 u
+ \; [# f2 v: [3 K! u& `- w不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
# F3 w: R: w' G3 _+ L+ p为什么？
  A, F0 ]3 P4 C* {: W; }1 P7 h% O) ~( Y请问：2003年一月份的平均房价是多少？
  c. s# h4 `& ~6 j$ Q# t- C! ORatio是57%。

% ^6 ^7 }& q5 f8 _9 X- z如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

* K  ?0 e# O8 Z/ V恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
  g- K6 f8 G  ~* a: g9 u; W5 V% M楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

. V! ]: l6 ?8 n7 z8 R, z8 ^0 i1 p+ F不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
6 @3 o5 j+ O" @为什么？
; ~& }  Y5 u4 {, X- Z& O# a# q请问：2003年一月份的平均房价是多少？
/ Y. n8 V) J! E; T; R2 PRatio是57%。
- [/ p- C& s5 }) k% M
# h' @. ^) X3 c1 Q2 p如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

: [; i" \5 v# ~% n4 Y

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
( A9 O" L7 q! k. n& z4 A; a2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
1 `4 r! O; |1 a* e1 c/ f3 N; Y. |我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
0 W7 S4 `( o" A' w这个结论怎么样？事实就是这样。"

2 y9 c/ B, ]" n  Y/ i7 I6 p, r; I现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
4 U6 U- s% S( p$ U

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
; Y2 i. \0 _  G8 ?我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

6 D' _9 W' E3 O' B4 |
- w4 l3 V0 S( i4 m* A现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
0 h3 I+ Y; ^9 A3 s& ~% V$ g$ G( Y6 T
# B& s, U4 `6 m9 S; F: {5 u
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


1 `/ w7 j4 Y+ G+ E# E忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
" g7 v$ ]  Y9 v% p1 H' k7 N7 x( P7 B1 v

; l9 W: S8 l: Q6 Z6 F是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
6 O% B$ i, e( `

' l3 _  d7 m+ m. z* s/ `) D9 M3 w我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
( v! b/ b$ y$ @! {& @“这位同学 (指yxi ...

* D* U  S2 k6 C2 I, h
6 g2 I6 V' d! u( x# |# F9 ], J
2 T% L9 r' ^, h* p7 P3 h' ^请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

! }  t7 e5 ^6 q, k2 M2 w5 t; [
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

- f$ C7 s6 W# p. c也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
' n5 s+ Z1 Y4 g$ o, Q大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
6 ^/ t/ C! p- M
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
3 ^& |. v/ i2 M2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
( b4 C' G, o  O- I; f0 @* P& p" C2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
1 U3 j$ w* `* v2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
9 @( a% }" r& K$ R: l  O
/ e& W% B  H! R+ H2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
9 B  o+ A' `: \6 Z2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
+ m: q" Z5 l& c% S1 R+ Q& U2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
+ K; c+ Z  G7 x1 R4 R2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
, n& H: g6 N8 P% `; [+ q
; k1 J7 k/ p( v" w0 E% b按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
) }' `1 P% c7 z  _8 B4 o
3 F* Y3 F$ h0 g6 ^$ eratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

) M* [! V" Q8 S2 m  }( J( g再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

, O- h$ [9 N3 F, s真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。

& P9 E, m4 X  @, R9 {* i1 s  u[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

. u  F/ H: S" U我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

* w6 ]  I+ g$ M5 O  u你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
  H1 q9 C% Y# Q" L1 q+ j" d我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
7 s6 k9 w8 p& s2 K" S2 T
& s- D! \7 T8 A你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
. B6 O% S$ b' I" ]# Q大家看看他回贴就能了解出来.
; C7 T* H+ ~$ H( M我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

5 o2 U; Z. ?3 L7 ~
到底是谁病态？
. y7 U4 @- q. U$ z
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
! a+ Z% ^. f3 x0 J! U) _+ R
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
; q* L" b& A; d( A7 Y

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

) f5 r5 l( w* G也太简单了吧！！

难道你反而观之。