为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
9 p" q+ V, N+ K# g+ {
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
$ l: _0 a/ d4 Y% R9 X$ L2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
. o0 p4 R# w1 r+ `0 g3 B: d9 y) P
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

& S' K0 N4 H- V$ G/ H1 E5 E) w) i结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
* B, o" l5 M( Q

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
1 ]' X, m9 R! e( Q; k2 d7 g2 f' ^
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

- M3 l5 \" k8 v' S) {! V2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

5 ]. {: o( h6 k9 f4 z9 F
! j3 U7 h: k5 o. M) q( O1 \5 V
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
6 G" v  C5 B1 d. ]7 ?' ~谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
, x. _( w5 A/ t6 ^4 N; y1 X$ a, {& v7 O2008年爱城房事将继续调整
* i$ O0 g9 @* T, y( _0 W爱城新闻----Edmonton News
8 r: x3 U& a8 }( y1 E  i0 c; m! ?不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
7 t/ J3 _* e" E, J3 A" p让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
. T- ^$ J& N% A. ?谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
" M# Z$ \* j; W/ s9 [1 E0 O谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
- Q5 m/ j7 D0 T  g8 y0 Y. |: f% R一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
! g+ p" Y, T" R  U看涨派帖子的几个通病
0 ?2 G6 q7 k: m谈房论地----Hou ...

9 O7 ]5 p4 p3 K: p# W收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
+ @* G) k$ }$ H+ L2 V  \有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
7 c. V  c. P2 k一月份售出房和上市房之比降至历史最低
2 x4 F" Z* G: T) e谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

  g* d) \) b6 B: ?9 G
( h1 t; e7 f4 W1 \忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
6 ~" m0 E. y" w; o6 S- ?Ratio是57%。
& [. Z; {7 b+ S/ T
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
. }' r9 }4 P1 V+ u我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
& p+ {( q: V" y) F0 }6 g
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

+ k& K8 Q+ ?5 N3 v不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
3 O) J0 H( ]4 z1 z% G为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
- \+ }$ T0 I7 v0 o# [; y5 N6 f
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

. O2 f4 _  V4 ~' u$ p8 d; z

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

, ?1 U4 F: G2 `“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
( I8 X; K; b4 g& u6 F, Q8 z6 [+ B1 a; ]ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
/ B; h( Q/ u; h( G- L
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
+ R- W. J# V3 h. i; v9 k) o说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

8 x  o- u; m# d0 u" a1 w现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
" x6 j; S, [) ?7 w这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


  D- M5 z( ]' s0 I" \4 c& F[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


2 L2 X* R& k6 i) H忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
$ m7 b+ _( y4 p说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
+ Q$ g/ Q8 I2 W

0 m6 E* T/ ~( J+ ?
9 j8 w/ T2 o) Q4 e( ]8 B) l$ @是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

! C* {0 V9 m, n  D# B4 w* H1 G也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
- @9 c& V/ p2 E8 H; H
$ E0 f$ J3 |: E4 P7 \& m
! L: r& J) Q2 }( U0 ~* U, N我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

# I0 l' S; D- i1 f, {# ?# z" X! l# `

# z9 s& Y0 i5 e7 R( ^请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
: B4 A+ U, w/ ^) U  |+ e: D4 `' T
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
5 P2 o; Y" |2 j( B- ]2 `
1 _* b9 \) p8 ?$ S
6 s4 `9 s# ?2 ^7 t5 u, I是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

/ a( ^% a9 [/ a
3 T  i" i1 }1 ^房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
# a( [- b! M  [0 {1 w3 y( R

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
! ?! q0 f) h# _9 N) a! [7 A我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
. X% ]8 g! d1 n9 J& }
' r4 {, m9 {6 K& T5 Q我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
: B8 F" l5 u! B
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
% j8 a/ C/ i; a* y7 z$ z- L+ ~! ^2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
# C3 `% `  R6 w/ e1 U% L2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
; b8 W( I/ y! ^. b# U; R# C9 J) w2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
" ^8 v/ t2 @* T/ A# G3 f% c) k+ J2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
- A+ r  Z2 [2 g: I( m6 r' m
  i& d- O; {3 I0 A' E3 p# @, N2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
+ G. ?9 S: Y. j* T7 p1 ^2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
0 k" q& e/ u4 a) ~9 ?  \2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
# r8 d# k2 t/ s, c, W5 t2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
1 x1 r4 m7 F1 A* M& t2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

: S, J8 w/ E/ w0 ?3 Z; P( S按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
( x+ D6 d3 M0 y# Q# v  J
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
) N' q2 f4 e- i/ c, J# [; o3 _6 ^
0 R0 `  f& P& m  G: R再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

2 J) E5 [0 t* T6 f大家多交流。谢谢。
; v& G1 Y& b! r. V& W% r" {( j4 |
8 \$ p* L, w" }4 C+ |# }[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
1 [! z! ~) [* D8 _6 ^' c我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

2 V+ ]4 y% S  E( N* }, w/ f我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
9 I2 [& P) O/ H我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

$ i( ^- \* W# ]' _你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
5 V8 P9 ]% U0 _. q

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
+ U( \4 T5 A2 O" U$ ]5 ~. M1 T不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
6 O+ a/ t  r' D+ y7 k. s我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

  [, f; h' X6 I$ d2 X  r$ X9 k. @
到底是谁病态？
1 ?9 \& |+ O9 u' C# a
$ R' D9 u7 o/ S7 m' \我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
: s1 T7 |. i1 r: L2 s
" s. x3 q% O# D! q你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

, K5 ^' K5 v. ~' V- z# M另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
( D. B, \* S& _4 d

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

" ]% }  Z3 R( e# D/ M6 N8 s( b
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

! V- p; D2 F( C% K, K
难道你反而观之。