为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
+ u3 ~' N% T6 X0 s1 C
0 X$ q+ v. i( r; B( ?2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
! |( I  M3 i8 U& u7 `  d7 @% G2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
9 ?1 k, D7 o' A# C4 ?2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
$ C' C+ W* x4 m2 J2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

2 R* a5 s# }+ y; m8 R注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
, Z8 S: k9 U. W
7 Q4 T, F" o- `其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

$ }8 F7 h( ?  C2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
8 L5 R8 r& }7 m0 p8 N7 S! Y6 ]2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

, n4 x+ ^9 v. Y, U! M
" S' H+ v# _  q7 T+ e
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
( \! G# y! s. }" ]3 H看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
9 `2 T1 c1 D# x* D1 l8 t/ M爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
& H3 s, R* J: w) q  b移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
# F  q8 G4 i. M6 N# E; V' v  \- u谈房论地----House & Land
, Q- p& [; O8 H5 Z5 M( G+ G
9 k' s/ @; h# X, _& g其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
0 R4 h. i7 C+ b: J) X9 k; d谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
0 P, M) L' P8 u( z5 k! a7 m# E谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  g) M* W+ P2 g. S看涨派帖子的几个通病
$ ~7 L3 M9 R: e* q2 L) g5 |+ ~2 V+ A谈房论地----Hou ...

3 d0 @. z: Q5 s4 p收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
( G- S$ Q+ v$ e: t3 Z) T3 X/ D有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
( G  H: D2 B7 L

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
( B$ j" M" {- D+ t* E1 _


为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
1 c$ R& p7 R* U  y7 v一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
  D- I6 F! ]# ^7 S$ I5 c0 Q$ d谈房论地----Hou ...

+ p+ [* {- Q4 J4 Q
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
$ b5 v" k  c0 ?' v6 T5 B说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
, u, W- a& ~9 \6 ~+ r8 O6 i7 `. e
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
8 q$ H+ E9 x: I* f2 A. q为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

4 j7 p# R/ x: J( c. w. J2 b" u如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

' d+ C. ?; ~  ~+ I2 M恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
* v- @% M7 S' ]楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
. p: F, M' n" M" y0 d$ b. C$ t5 f
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
! M/ `& H* v( e5 u( l' j. o$ ?$ X请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

. R9 Z' c6 @9 {7 i' u如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
( U6 X5 d: A4 @1 k# i; X( ^2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
; y' }4 o6 l; g' xratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
6 m4 C3 S( ^( Z% @8 ^. D9 j

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
0 _( |* ]* Z' T- P  ^我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

& }$ L# o/ a8 j( O7 J
6 [  A" d* A; a( U7 b- M9 H现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


; u0 \7 h  \! W) h' V& Z9 \[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

2 V% G* F3 {' y
3 l+ V) Y5 V# {6 G. s  T3 U忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
+ {" x. M5 `% e+ }4 n说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
, d  [$ n2 l. z8 ^, C. T: i

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

0 A3 e2 G  b4 Q1 }$ d0 P也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


" A" N  D1 _! U6 d; N/ @我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

  L% y( C; ]. ?2 J) Y3 {* j请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


. \' A" ]# L5 k7 b3 u) [. @6 j是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
: l& D) p3 }. L+ ~1 P; H9 c

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
3 @! K/ c9 N3 ^$ L) F0 R8 [; b/ R我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
$ r4 Q+ O/ n7 ~) F. S, _$ r
$ G" U, f' ]  A$ k( v我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

: g/ k- i  ~+ ~" O" R2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
( T* @2 ~0 E# a0 N( B7 n9 \- v2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
% Q  z7 k+ t" c. I
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
4 J  m5 o% O/ f/ y2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
1 n( N7 N& K+ [& A$ t9 q
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

: ~; p7 y" n# y2 X7 m- b, d再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

4 s3 t, v# B& U8 ]( U$ }真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

. x, `9 `( O, o5 J大家多交流。谢谢。

' q. D: s4 w" X+ I[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
& e5 }3 O  |) G5 V. {我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

5 |2 Y1 I2 u/ |$ {我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

. v% S0 g7 ?' d0 C9 V6 y
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

9 V+ E8 E2 i" k; r) i+ O你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
; ?% b- S) f" L, ?; ^0 K! q不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
/ a* ?- M' \# g) }大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

  X6 M- l3 h( M3 e, L3 u/ y到底是谁病态？

* _) F! h+ n  ~我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

; L9 L. G& {- C, A你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
, Y: \6 C: q5 G8 s. ^3 h1 Y

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
& c7 s* s- Z' |8 p* A, t  q0 m

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

' O  ?4 n  w! E
难道你反而观之。