为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
- C6 O) k7 D2 W' x, b/ z& Q
8 G% F6 G0 C( t$ r# p2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
! ]6 H( f/ N9 @; D; {2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
/ Q4 |( D: o! v8 Q# V! A2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
0 q# g- {  I1 O. q6 E/ N2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
; }% {' h, p4 m9 h0 H/ F
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

3 q* s& n& ]2 j注意：纸上谈兵仅供参考。
. C) v! r$ r7 m

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
( d2 O" y# U( m! Y; E
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

% D* c, k4 O+ Y6 n( x5 W# O2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
* J# }5 ]/ \) g2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
6 Y# o3 U4 d3 @- y# B1 {+ I谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
4 ~) B/ x& @2 l9 M# |6 _2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
) k1 z2 K! e+ v6 r0 K9 J不要把歧视说成是窝里斗!
4 V* M& U6 j2 X  \移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

' ]3 x: c8 k6 V其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


( S# {( q0 s) I: ~3 M5 g& q- m
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
- z5 ~6 L5 k3 W6 [; A+ @( Q谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
1 }. @) {4 A8 C3 \. {% u; K谈房论地----Hou ...

$ u* |6 _4 H* y
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
0 K5 K: |* d6 b3 @! c5 {8 S6 l有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
8 i9 _* K) D- v5 Y. x( i, o7 y

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

. M% I1 g3 w9 u% G) w
& O0 R, a6 L9 A8 Q  r5 t, k
' o; j+ W2 @# |7 _/ N5 y为什么现在不是买房的时候？
, p) y5 ?9 Q6 O* Q* O谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
9 Z; M) n# @* v谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
2 b8 F7 ~7 }* B谈房论地----Hou ...

9 Y7 \: b. q& g1 p. e
" d/ i+ ?* m% @: @- F/ ^  u忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
5 e0 s! Y, _' b# l8 b

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

: j0 @- m. n! ~& {+ n不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
0 H" s" c( [$ }# o" V为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
# N% [7 V. d6 G3 q! |Ratio是57%。
1 v0 H8 H( z  z$ P$ K9 T
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
, r6 n2 J: c! w% e" J* P$ [为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
! j: j2 q3 `$ U; s& |- t" g) U- g
4 z6 h6 r% Z- M9 k4 Q( n如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

' y  Y2 u2 L  z; n8 K5 f- F
( h9 p2 N) J4 z6 e/ l  z7 b5 [

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

6 \7 Y8 s" F. @# U“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
* f# Q& d6 l0 f1 A2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
/ L7 ^6 O. ~1 H: v$ Q7 v2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
5 t/ U' R5 b8 w+ t9 K. [我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
3 \" r+ n# U6 r" L这个结论怎么样？事实就是这样。"

2 a. h2 s$ X. g. q' k2 s) v现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
# ]" o! C& i  g5 @* r. w# j# U说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

# A3 U5 ?8 @! [3 H4 Z: M* }% Q
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
+ c; v. F- L' i) L# N  I% N% \! r这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
( D) M& I! N* R, o, \
. K; l/ Z* c4 Z9 g2 e& t
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


, M+ }7 I/ t' r4 f' P2 C" H忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
/ v  r! d, C3 n8 Z6 t

/ @) `$ N  D9 r6 \: Z& x! X, m
0 B" j; p) {6 w4 F是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


- l$ l4 y/ Y: O" |1 a3 E4 d, H我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
$ ?! n1 p1 r5 q6 f" h“这位同学 (指yxi ...

2 v. Z! F* C) @+ g7 ^
7 E. g- R+ @( ~请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
+ I( l0 ?+ R  j; w5 n  g  E* i; c
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

! m5 f/ ?) ~5 l
' ?- W, d% _' O, M6 w是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

: Q7 T: f' X! f6 x5 ~- \$ r
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
5 R( T* V" c) e1 ^7 K  K房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
* M! B# _( E5 L. v- o
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
5 i5 k1 Z/ k* p" c8 n. X& |$ Y2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
$ s& y/ p2 J) X8 a. u) v7 K2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
3 i) o) f3 u9 \6 i1 Q) V2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

9 b  f, h2 R# S4 f2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
6 _" I1 T. _0 e$ m+ O% R" E2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
/ _5 |  D9 @# A6 f
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

# Z( Y! @, N9 [$ Z$ T: d打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

) E+ Y% g) y) R/ W- y! t8 G6 `再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
- s3 L( e+ a& Z1 ]+ Q
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
% d  A6 q( T3 _2 m我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
: Q4 i9 r4 o) B" h* I, K
2 p* S4 h% b7 ?: p' E* n我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

* H$ e: x4 Q  I  r+ a你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
! I) P5 w  a, p, t1 `" i
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
" |0 i% F; }# G$ J4 j# P不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
, `2 k/ t9 \2 i7 F' g# I大家看看他回贴就能了解出来.
* a* B* k3 D, _我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
6 e- \' D3 O4 n9 M8 T' T+ X% S
) u: y: m' t# f! r; i, Z5 M8 t* S我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
5 ~/ F8 F; Y) v/ N
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
# M1 s* p) R4 f& \
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
; S/ ]9 V! g( Z+ p. ~

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
6 Y$ w1 r& x" a/ ]! D) q# ~
# a- W( H- M# v  L
" U5 E$ y* o# r1 l! K: D  N1 E: l是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

难道你反而观之。