为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

9 ~7 y# x! B0 t7 Z& M2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
1 b+ u( ~4 S& O* Q2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
, [. H- ?# m- M2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
+ Q) y+ O1 j+ i! D2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
7 l, w+ F! S, o& u$ }
6 t' O; x; }7 Y( N% l结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

& a4 e& k9 F7 j注意：纸上谈兵仅供参考。
& O9 \5 f* z! K' Y+ z7 k) R

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

) {1 u, o% ^" W! w- ]/ z其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
/ T: ?/ _& k" s! m. M7 E  Y+ i
8 x7 s. _5 ~% v$ X% U  a) P2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

* x3 n: o9 Q9 k为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
5 M7 z: [" o4 R( I; {谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
& Q3 U5 K$ F/ t# M看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
4 ?9 ]" p. d+ b* z4 s2008年爱城房事将继续调整
* `# S7 b5 j4 y9 E1 E& Y爱城新闻----Edmonton News
, b4 [( |/ `0 A- ~3 M! k; {0 e不要把歧视说成是窝里斗!
8 ~: \" T! L4 M/ N0 S" S" D移民生活----Life of Immigrants
% W' }( e5 z0 u2 q$ X让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
! j& G7 o7 S+ ?2 |' e- y谈房论地----House & Land
8 L; Y( k5 N8 e/ r& n
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


+ q( r* G8 B* |9 X" C, @
/ H$ d5 p. v7 e# _* S: n  Q为什么现在不是买房的时候？
0 p2 S' O+ r$ ?+ L谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
0 _9 Z0 `8 H* o  d: h一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
) [  p7 ?, J- J谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
: f  d+ r# I+ n" |* u9 U

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
) L% X. G: Q# b. z0 G* s
& Z; _- O# @  Y$ U/ C1 @

2 ^2 ~. s, b+ F为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
' i- r% Z8 H+ d* u2 B一月份售出房和上市房之比降至历史最低
" F) J1 L6 }; b1 h4 E谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
1 d) I% j. ?. Q" c谈房论地----Hou ...

! B: y4 f! c2 a8 m+ n% [忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
% P, H! c, a9 o9 f9 L0 X( q说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
6 c* p) }9 C2 n9 ?+ m- p* E# ?
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
8 h* \+ I0 h( h5 f4 p$ M4 X) L+ {7 B请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
$ f% M! @' V6 `* b  B
: L' j) ?/ v8 G* {/ ]) i9 A% G如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
, s9 p7 o8 x! K0 _8 \5 Z5 E2 Z我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

3 a" a. K1 M# [不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
/ h' n3 ]9 v& ]为什么？
3 f" `  f# {4 M2 p# [请问：2003年一月份的平均房价是多少？
5 K$ E0 t0 r8 b) u# X, BRatio是57%。

( [+ x  i$ ]* D* v如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

0 N* h. ?5 @; O3 x. \

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
/ h; I/ }0 t0 t1 G2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
/ T' {1 r# d1 n" X2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
: }" a# n1 d0 s0 W" w我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

* a. I" E6 ~  C; M现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
) Q0 f: n2 S' O, Z" ]: o; A8 B说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

' b! f1 N# U) {' `: S/ Z
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

8 a2 z+ M8 y( a7 m. h
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

- _( g5 C, q5 p' w, Y, _: K( ~
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
( Z' b! e% ?3 k5 p
  p+ i% \. K! s, W4 q- U- v  I也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
8 o& w9 {: X2 q8 h

. e( n- M" H5 l0 u  H我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

2 D, H, u6 ^9 Z$ x
) K* h2 f4 C, @3 L4 e! g, D2 h请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
8 O' f7 g+ X) \: l- Q
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

9 ?. ^/ i+ ^, }6 ^1 K
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
: ^: c+ R: ~+ H# u/ G4 o房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
& }, k4 d) z( Q+ M& {5 }* k我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
+ \: i6 a2 }  \3 ?/ ]) c1 W$ [9 E/ Z
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
) x  N( w, \. {8 M) d  i$ t
6 U3 r" B) v  [) y) l  `2 I6 e+ U$ z/ L2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2 Q4 S  X* }/ }5 ]' u# Q# L6 g0 S2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2 Q0 ]/ }4 c' j, P8 P* P2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
: L' M  N- m( z2 I1 m
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
( c. c3 ]) \0 T2 Y" l9 I- u
* _1 {: _# s5 w9 y  w  t: b( s; m打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
( ?$ u% q/ Q+ C+ M# _+ P4 b/ E
! X) t! T, A( u! V6 S$ I7 r; c8 |6 y! Xratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

1 D  P5 s7 |. c/ x1 v& i# x7 l0 ]再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

8 R' J' B8 {& _& w6 O4 r! Y1 N3 H$ f
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
0 h* z/ z- f5 u我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
2 C' o# b0 u2 B+ I% |
7 ~8 {% W( k4 J1 `: o, `0 k* M4 [你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
  y& K; Q1 u* X/ `+ x2 [+ y大家看看他回贴就能了解出来.
! w5 E" J2 b- }/ ?& L. `* M4 F& M, X我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

6 [0 J+ c5 _1 |) m8 G( A
到底是谁病态？
# \& H. N& q; X9 y: d' O% g
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
4 m9 ]) I' m8 H3 |- i
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
& u+ }* B0 R; s6 z# v- ~" {: d2 d% s! Q
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
! S4 i: u5 d- S& w( G9 T" t
5 W/ d  H" r5 R
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

* l# }, D. N/ \2 ~( Y也太简单了吧！！

: J" ^3 Y% |  t( b6 u
难道你反而观之。