为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
7 N( w" q% T) J9 ?- |/ [3 P
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
! b! l4 l: p' V2 u8 O2 Y& G. ?2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
; Z4 k" \( F0 U
: z4 y& [3 F4 X, G以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
* a: X, @2 S8 s7 y" R
9 ]- i" L" x4 t6 _  a注意：纸上谈兵仅供参考。
6 l. l9 e" V' `2 r- j: Q- k

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
5 u) a8 T0 J' j  B  K. ^$ S
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
. c$ O0 B; ]7 g5 R
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
: x# a0 _8 W1 L; q$ \$ r2 i2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

3 {6 G; e& t' u3 Q
: s# t, d- @+ B  ]
5 U) B% q: ^/ X为什么现在不是买房的时候？
9 v4 z, ?% P* A& A7 K. i谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
& }1 Q. B; m) \8 Q- c谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
3 ^  ?7 y9 H* d  B7 Z, R2008年爱城房事将继续调整
% b! p# B1 `! G4 F" W' c爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
0 n9 ~/ d6 J6 N  K; N; J" V让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
3 L5 y0 R# W& S/ V. _3 ]
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
' d& @  I; @( W( i+ d
  c; ^6 G- {7 X

为什么现在不是买房的时候？
/ T- z9 t9 X) k* H谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
# z: ~2 d/ ?7 o, P. d" y一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# J/ R) h  Q, a) G看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

. r& Y  M0 z5 l7 o" e
$ b" F* Y( {+ y, f收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

5 A2 ^" X& S. ?; }- U9 c2 F' P

为什么现在不是买房的时候？
& m" H# g! z+ ~" I谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
1 I) W3 c' x4 z# R看涨派帖子的几个通病
8 T1 \1 D; @) |& {4 e/ f7 e谈房论地----Hou ...

$ i6 O) c" d* l; S" S忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
+ j: Q/ V/ g+ P3 b% V0 n7 A8 ^说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
) c7 h" T' h7 l+ F! N% W9 i5 U& Y

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
+ J8 `: d, c& J5 ^4 `  f
6 G) G7 `9 h0 r3 d# ~6 L: I不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
! y' ?  |0 \( M, n9 E请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

  n9 h0 x- t% }, J& J# ~不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
0 E4 c8 o/ Y* ?* t' K" P0 n为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
9 Q, O0 i7 e# J5 D* Q  G% S
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

1 z. [7 M' y5 J! f2 I“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
: a' G1 }- E( L0 }- M, Z2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
4 J! L* Q2 r4 S5 s7 J& s' z. I我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
& B4 A# Y- L' [. g这个结论怎么样？事实就是这样。"
, @* d/ D$ m8 H
6 f2 z0 I0 f  r  h4 C! _现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
! I* ?) l2 ?% i4 A4 P, G- |+ w. V我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
! X% p' C& I5 n

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

0 g- e5 y8 J  R+ C: B$ W8 q
2 G5 |$ A& Q/ r7 Z  R1 t& K3 u忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
4 }( ~* @( G+ b$ P1 ~

; T8 S1 y6 P7 A" Z) Q7 |是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
4 R( d3 U7 _* D' F( w" f6 {
4 M7 K; Q9 M) s& ?9 e: M也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

3 C$ W- |" x# b/ o5 O0 r
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

% |7 G2 ]9 E1 }
/ H/ N8 Q0 l# i- a请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

4 d' q" {6 }  }1 v) G- {1 s我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
$ N. c9 t( c/ o' ?; Y2 }
2 o( t; Q8 t; f# A* ]
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
" S, }& m& y# H) p9 w. \# W; w
0 {# \  v+ l! Y! I; C  |5 ?也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
9 v* M+ \6 E6 v5 {$ R房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
1 N5 L/ X/ t/ h* S- z大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
& w/ c* a1 J# R! D5 N
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

* E5 n% t8 T. {2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
* k- E9 z( n5 g3 e* c8 k- h2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
% @9 N# C! L: o% @) i! Y' [2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
, I9 C5 l" _% v, o3 Q2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
$ s6 n( i2 E2 `8 Q2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
1 v& c! r5 T" R- Z; K$ r
- d  d+ j* Z( n5 X7 p+ ~% ~$ K0 g2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
& r' B; j5 u  t- @: u- Z) ?2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
3 h$ t5 p: J4 B: @2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
$ K. @% U' e# T5 d1 t2 t, H2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
) Y" V) X; B! L/ u' f& v3 X
4 l# d+ ]& A3 i; C: u  n按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
; {* M6 c; [  D3 O" ~0 i3 A  Y# p
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
8 G; v; `0 p; @/ j8 F# u" t$ i) E
2 V5 m8 E! _# U1 Dratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
8 T3 p4 g5 w! Q4 ^5 C
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

- d/ ^5 [% N0 {- b真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
) \* g* d" S7 d; Y
% t; O5 d$ n0 ?8 k: D# W[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
, W9 Z- {9 e6 Y( _) |& i- {8 E+ M. V我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
4 m7 D3 }: Y3 \( X3 P
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

' D0 x  ?! U1 w! ]0 x% p6 l+ w
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
; e. h9 R" G" e我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
0 w# {4 e3 H8 a7 d" {2 ^
5 t' X6 B, Y% f, E你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
5 M1 @5 E' f! `/ P1 A大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

4 s7 I4 {8 b1 G' ~
到底是谁病态？

3 f& Z9 g0 b7 v& `" K& u我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

, A- K% i. B3 \! v' p( ?/ E你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

* P+ \) y3 j3 t/ p# s- u另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
8 S3 J7 _; m+ d2 v0 l8 t

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


7 T1 I* U2 J. H* ?( F/ E4 H! ]是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
! \. Q9 r" D  C( E# `7 j& W& A
" ?" e9 N& B/ w" {* e也太简单了吧！！

难道你反而观之。