房价与市场

pacibridge

市场需求依然旺盛，只是目前房价太高，affordable的房子没有了，所以引起了目前的停滞状态。经济好，一点没错，但是毕竟这里的家庭平均收入不过6万（联邦统计局上个月的报告）可支配收入一年不过1.4万，负担动辄半个million的房子确实困难。合理的房价水平应该维持在家庭年收入的4-6倍，这也是从合理的信贷风险考虑的，毕竟大部分人买房还要靠大比例贷款。
5 U+ G* x( y, x) H; B& C. Z今年edmonton人口增速明显减少，主要原因就是房价太高，引发生活成本飙升，毕竟来我们这个寒冷的北方工业城市的人还是以淘金的劳动人民为主。不考虑生活成本的人大多会选择温哥华。
Canaian busines 的一篇报道指出：目前的状况，edmonton 90%以上的餐饮和服务业都严重人手不足；其他工业企业由于生产成本（厂房，人工）大幅攀升，已经或正在失去市场竞争力。

/ F: S: Y/ D- }受美国次级信贷危机影响，银行贷款都严格了很多，目前家庭收入8-10万的，如果贷款20年，一般最多只能拿到20-25万。如果这个年薪都买不起房子，你说这里的工厂，餐馆，超市还能雇到人吗？
2 s; u3 X4 j+ A7 h- p
  P* o  B/ N- G3 r0 h, k, N宗上所述，不能说这里的房价回跌，但再暴涨上去的可能性也不大了，投机人士也少多了，毕竟不好卖了。

恭喜发财

lyc2003b

小叶子

很有道理的说

edmontonjqh

原帖由 pacibridge 于 2007-9-2 07:51 发表
& l, R0 k$ [* s. L* e' K  n! n& B市场需求依然旺盛，只是目前房价太高，affordable的房子没有了，所以引起了目前的停滞状态。经济好，一点没错，但是毕竟这里的家庭平均收入不过6万（联邦统计局上个月的报告）可支配收入一年不过1.4万，负担动辄 ...

" Z2 F1 Z) V1 Y; |; L
agree!

自由的像风

佩服的不行不行地！
客观公正的评价了Edmonton房产价值，价格就像小狗，跑前跑后但是总是围绕着（主人）实际价值。

ZJDX

从另外一个方面看问题和分析问题就不同了.
/ e) d5 I. C6 a9 u! x, f8 U看涨房子的人都说这里有1/3多的人口是跟石油产业有关的,这部分人负担50万的房子都是小菜一碟.而且ALBERTA经济强劲,有很大的劳动力需求,大量的人会来这里淘金.所以房子不会跌.
见仁见智吧.

catty

"有1/3多的人口是跟石油产业有关的,这部分人负担50万的房子都是小菜一碟"。好像不对，石油有关不见得能拿到油砂的工资，这部分（负担50万的房子都是小菜一碟）的大部分早已经是有房子的，有1/3多的人口的其他部分负担50万会有些吃力。

4 t8 i% v' B! x4 D, |- f市场好的时候，大家都是发胀的，可以这么说，行情不好的时候，分析一下这个有1/3多就会有很多问题。

看谁能把谁套进去，这就是所谓的市场风险吧。主意是自己拿

elephant

原帖由 ZJDX 于 2007-9-2 12:18 发表
. U8 i7 T0 d8 ?7 p- I' }0 g( W从另外一个方面看问题和分析问题就不同了.
/ L) d) u* h( h2 B* m5 ?' w看涨房子的人都说这里有1/3多的人口是跟石油产业有关的,这部分人负担50万的房子都是小菜一碟.而且ALBERTA经济强劲,有很大的劳动力需求,大量的人会来这里淘金.所以房子 ...

+ R7 X: k$ `/ ~( s0 y在加油站工作算不算和石油产业有关呢?在石油公司大楼里卖快餐给他们员工吃的算不算?
) a9 ]6 x- f6 C, i! ^4 O4 p, S9 J7 d. e
  Q  Y' C: H; y8 N[ 本帖最后由 elephant 于 2007-9-2 19:14 编辑 ]

pacibridge

感谢大家支持！！
5 X( Q; i& A2 ~
[ 本帖最后由 pacibridge 于 2007-9-2 19:30 编辑 ]

pacibridge

原帖由 catty 于 2007-9-2 14:05 发表
* e3 U4 e' U2 a# Z! \6 i/ z"有1/3多的人口是跟石油产业有关的,这部分人负担50万的房子都是小菜一碟"。好像不对，石油有关不见得能拿到油砂的工资，这部分（负担50万的房子都是小菜一碟）的大部分早已经是有房子的，有1/3多的人口的其他部 ...

感谢这位仁兄的回复，看起来这位仁兄一定是石油行业的高薪阶层了。有没有1/3的人口从事石油行业并不重要，重要的是联邦统计局统计的这个城市的平均家庭收入。如果真的象您说的似的，50万的房子都小菜一碟，然后还有大批高薪石油人士要来这个城市，恐怕目前市场上就不会有那么多listing了吧。您高薪，我们都羡慕，可是毕竟绝大多数人的收入没有那么高啊。

pacibridge

原帖由 ZJDX 于 2007-9-2 12:18 发表
从另外一个方面看问题和分析问题就不同了.
看涨房子的人都说这里有1/3多的人口是跟石油产业有关的,这部分人负担50万的房子都是小菜一碟.而且ALBERTA经济强劲,有很大的劳动力需求,大量的人会来这里淘金.所以房子 ...

感谢这位仁兄的回复，看起来这位仁兄一定是石油行业的高薪阶层了。有没有1/3的人口从事石油行业并不重要，重要的是联邦统计局统计的这个城市的平均家庭收入。如果真的象您说的似的，50万的房子都小菜一碟，然后还有大批高薪石油人士要来这个城市，恐怕目前市场上就不会有那么多listing了吧。您高薪，我们都羡慕，可是毕竟绝大多数人的收入没有那么高啊。

ZJDX

我没有在石油公司上班，也没有高薪。
我只是阐述了看涨派的最重要的论据。我也没有说我支持这个论据。
! U1 h) i; Y* o$ G至于爱城房子的走势，谁知道呢？

我爱我家7878

不买房， 租房，房租也能付贷款利息了。而且老是没有家的感觉。房东要卖房，要涨租金也控制不了。不稳定。老找房搬家小孩换学校都不方便。小孩适应新学校不容易的。(如父母经常到学校去就会知道的小孩在学校有时是有委屈的， 不要以为这里是加拿大学校就什么都好)
" Z- K! l/ {" B- V0 X+ o
好点的公寓都要1400，townhouse$1500， 有一个独立房我看到的一个要$2999/月。
负担也不小啊。不好的区房租是便宜一点， 但对孩子上学也不好。

贷款30万，目前25年还期， 每月最大也就付1500/月的利息。而且利息  每年是剃减的。
7 J" R8 _& B- u9 h' D' h在这个城市现在就这样，买房，租房都负担不小。
+ A' g& _; q0 _5 b卖房的人，价格也不会让出太离奇，太低了， 不如先出租。现在好租，租金也不错。
特别是公寓，townhouse.
我觉得今冬明春再看看，有好的就应该考虑考虑。

老杨

原帖由 elephant 于 2007-9-2 19:09 发表
, e7 v5 A6 C  }1 Z  }# g5 _
在加油站工作算不算和石油产业有关呢?在石油公司大楼里卖快餐给他们员工吃的算不算?

给小布什做美容的算不算国家领导人呢？

pacibridge

原帖由 老杨 于 2007-9-2 20:42 发表

给小布什做美容的算不算国家领导人呢？

老杨真幽默，支持着

ZJDX

在网上找个一个mortagage的计算器:

贷 300，000，期限 25 年，利率 5.25，每月还1,787.75。
0 u+ {. W! p) Z# D贷 300，000，期限 25 年，利率 5.5， 每月还1,831.17。
贷 300，000，期限 25 年，利率 5.8， 每月还1,883.90。
4 b: B0 Z5 [, `2 t, ]贷 300，000，期限 25 年，利率 6.0， 每月还1,919.42。
2 k1 \! B/ v& t9 w1 y# |/ w
) P, N% h0 l5 `  V目前能拿到5.5的利率吗？有能耐的人可以吧。大多数人都办不到。

我爱我家7878

我是说利息部分。 30万X6%=18000/年， 1500/月。
8 Z* `3 G/ K3 C6 l% z7 T, x是expense.来和租金相对比。

老杨

原帖由 ZJDX 于 2007-9-2 20:57 发表
在网上找个一个mortagage的计算器:

( D) E4 ]6 V1 k( A0 y* J( H贷 300，000，期限 25 年，利率 5.25，每月还1,787.75。
/ y$ w) `$ }+ d6 i贷 300，000，期限 25 年，利率 5.5， 每月还1,831.17。
- L4 q- r, A8 |) K' o  q贷 300，000，期限 25 年，利率 5.8， 每月还1,883.90。 ...

  l/ _) K( _% |) r8 |1 y0 L我的是5.25，我还以为很高呢，居然是最低的。

ZJDX

不好意思，没有看明白你的原贴。

ZJDX

所以说你是有能耐的人啊。
要不然别人怎么传你有10个车行，100个房子呢？

万年小腰

原帖由 ZJDX 于 2007-9-2 21:20 发表
所以说你是有能耐的人啊。
要不然别人怎么传你有10个车行，100个房子呢？

# P+ c& e9 [+ A+ g4 G俺怎么听说老杨还拥有几个油田呢？

音响神仙鱼

原帖由 万年小腰 于 2007-9-3 14:50 发表

7 d- d" L5 \" D5 `7 y' |俺怎么听说老杨还拥有几个油田呢？

9 I$ p5 U. v# c  p: y5 o7 E' W
[ 本帖最后由 音响神仙鱼 于 2007-9-3 15:49 编辑 ]

邮差

原帖由 万年小腰 于 2007-9-3 14:50 发表

, n$ X3 d( N9 w8 G9 G! A# D俺怎么听说老杨还拥有几个油田呢？

" @" y: A% k) O2 t/ @

& I& T; U) v) w, |7 j0 O
, m* f( u4 ]4 |; G
亚省的房价难道是老杨炒起来的？

BaiLing

原帖由 我爱我家7878 于 2007-9-2 20:32 发表
% j7 M2 X) M0 X, A- `! m' Q不买房， 租房，房租也能付贷款利息了。而且老是没有家的感觉。房东要卖房，要涨租金也控制不了。不稳定。老找房搬家小孩换学校都不方便。小孩适应新学校不容易的。(如父母经常到学校去就会知道的小孩在学校有时 ...

; u' F" g% h" j! a  t

yj151

贷款30万，目前25年还期， 每月最大也就付1500/月的利息。而且利息  每年是剃减的。埃德蒙顿,Edmonton'[+x9d%?0_6g1C
. H. ~5 X) t2 y6 s% e3 q3 |& C& {1 z在这个城市现在就这样，买房，租房都负担不小。
: e$ {$ M, t" Z; D; I! O( {


- M# l: \7 b! v) Q' d请问利息加本金是多少呢？加上每月的基本开支，每月应有多少税前和税后收入才能维持呢？
请问有多少同学的收入达到此水平呢？
1 Y% I6 Z1 @' r9 X  z8 {$ I达到此收入水平的人在ALBERTA的比例有多高呢？
美好生活，我想要。但现状是，我还够不着。
% y. h) z7 D; q/ E5 `0 ]" ~

pacibridge

问题提得好！这也是为什么房价涨不上去了的原因，也是为什么次级信贷危机的原因。
靠金融刺激，确实可以使市场活跃。但过分的刺激适得其反。毕竟生产力没有发展到这个阶段，大部分人的收入没有那么高。从RBC个人住房信贷统计不难看出，1997年，家庭收入在10万的家庭，平均首付是5万，贷款额是19万。2007年收入10万的家庭，平均贷款41万。

ZJDX

如果贷款20万，利息5.5，每月还1370左右。一个3口之家每个月的花费如下：
1370 （房贷）
350 （车险＋油费）
450 （车贷，新美国车，0首付，0利息，60个月）
300－500 （utility fee, 跟房子大小，房龄，如何使用有关）
$ Y7 X6 O  h0 u( }400－800 （吃饭，跟个人生活类型有关）
2870－3470 （总共）
. ~2 A$ r8 p6 r% _乱算一通，请勿对号入座。

pacibridge

暂时的供求关系影响过后，爱城的房价会回归到一个合理的区间。
; I7 ~& K1 A& I$ j6 T) k9 U前段的暴涨，和最近的超数量的listing引发的下跌，都是由于供求关系引起的炒作的负面影响。