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原帖由 Monster 于 2008-2-5 11:59 发表 ) T, A' M+ F' o
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就算你说的建设成立把,首先纠正一点,你的利息不一定能抵税,你投资的是指数基金,要看基金是否分红,不懂可以请如花讲解。. ~4 U* k. \% r( Q- i1 h
$ i, ?' X" z i c! a现在按你的假设,有10万的LOC, 我可以再买40万的房子出租,那么如果30年每年就算5%的升值吧,每年比你的股市少,但是30年后房子价值40 X 4.32-40 =132.8万, 相对10万的投资来说,13.3倍。并且这期间贷款利息是100%抵税的。还是比股票回报高。
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投资股票的利息当然可以免税。对于股指基金而言,分红都是自动重新投入股市。无需你操心。
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# r! t7 e- N1 |# V3 c( E7 A投资房子出租的贷款可以免税?这种说服不精确,这个免税额只有在你报租金收入的时候才有用,却不能抵你的收入。你的,明白?当利息远多于租金收入的时候,没用的部分就没有用了。就算数年之后你一直累计着,这个额度本身却不会随着通货膨胀自己增长,所以你几年后使用时,已经吃亏了。
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我把计算分成几步。如果你有反对意见,一次说一步,比较清楚。
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1)假定你30年后把投资兑现。永远不拿也无法带到棺材里。我们比兑现后的收益。5 Q |3 @7 B6 E# s, I/ y
+ `3 s" u* Y4 E( _, C" O$ \# ?2)假设你的marginal税率是35%
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. u6 h. S* D" l) s/ z$ o3)假设资金的时间成本利率 discount rate,是6%,这大致是你LOC的利率。只要你有现金,就可以还LOC的债,所以这个利率应该是你比较稳定的时间成本利率。' m ` B' \" g# f4 K) c
: E+ C; ~3 Y$ a" p+ ?7 V4)假设股票每年涨9%,这是过去30年的平均值。今天10万的股票,30年后为$1,326,768。缴的税因为是股票capital gain,缴税一半。按照17.5%计算,缴税$214,684,剩余$1,112,083。按照上述6%的discount rate,这些股票投资的现在价值 present value是$193,625.
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) t( u8 g: f2 h( Z5)假设房子每年涨6%,今天40万的房子,30年后为$2,297,396。缴税按照一般收入算,为35%,就是$664,088,剩余$1,633,308。这个房子的现在价值是$284,375。房子的现在价值的下降,体现了房子的折旧。
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6)假设房租毛收入第一年是$18,000,减掉财产税$2,500,取暖和用水$2,500,以及部分空置时间的损失,一般维护费用以及租金缴税(前几年利息高,可以让租金免税,但到后面,利息少了,缴税就多起来了)。满打满算,净入$10,000。租金直接和租客的承受力挂钩,就是说租金可按照通货膨胀率,每年增长3%.这样三十年的租金合起来,其现在价值是$204,011.这体现了房子在折旧的同时,释放其使用价值。9 z& ]. M, b4 g
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7)投资股票的净收益 = 30年后股票资产的现在价值 - 现在为买股所借的钱
- z5 D' ?1 U8 _( P8 L' `4 O就是: $193,625 - $100,000 = $93,6255 q$ G0 w: D1 h4 {4 A5 N
! H2 k) J4 a; J/ U3 Q# V' r( x' \8)投资房子的净收益 = 30年后房屋资产的现在价值 + 30年租金的现在价值 - 现在为买房所借的钱
+ o2 m6 K0 _ k* M8 s就是: $284,375 + $204,011 - $400,000 = $88,386+ K% E4 {( G' ~# e; d% x3 B
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结论:按照房子每年升值6%计算,30年兑现后的价值比股票略差。如果每年按照Monster所言增长5%,那就差太多了。但如果房子升值能达到7%的话,从目前的计算,会超过股市。只是,如果经济那么热,股市本身可能也不止9%了。
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我的计算里面有很多简化的地方。好比假设租金净入是第一年$1万,增长率3%。也许有人认为会更高。我就先提醒一下。我可也没有算进房东的时间损失。每周多花的时间,如果挣点外快,也不是小数目。要是发生小女孩被杀事件,就更不划算了,是吧? |
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