加拿大房贷欺诈愈演愈烈！OSFI 重磅警告：五大行或已违法，楼市风暴将至

片儿刀

在加拿大金融体系中，房贷违规行为一直被默许纵容。
' A3 T. u0 Z; ~+ W
; z4 |6 @/ o- w- n加拿大银行业监管机构 —— 金融机构监管办公室（OSFI），本应依据《银行法》严查各类违规行为，但长期以来监管力度备受质疑。
9 D: \7 l" D1 Z! m2 Y+ B3 ?% X
7 u- ^7 F( a, z- a' e0 M3 T! R
# a7 N  F' ^" e
, j/ Y6 Z" X- A. Q& ^! K! w4 J+ M不过，这一局面正在发生剧变。尽管 OSFI 一直对外安抚公众，声称房地产市场运行平稳，但经过大量删减的内部文件显示，该机构正对加拿大各大银行在新房房贷中使用极具争议性的估值方式感到越来越不满。
+ k9 T% M$ m% i" \( J4 @; o& H6 R0 c* F
在去年的一系列会议中，OSFI 的态度从 “对部分房贷操作表示担忧”，直接升级为 “明确告知银行其行为可能违反法律”。态度突变的核心原因是：市场普遍预计加拿大新房市场将进一步恶化，基于可疑估值发放的贷款，风险即将全面暴露。

) l/ c" A1 w/ Y/ a0 ?# {# |0 S过时估值 + 新房房贷，正在制造系统性风险
$ P1 }9 C2 h% e% A8 Y
随着楼市投机泡沫破裂、房价暴跌，开发商陷入了极为尴尬的境地。按照规定，放贷机构最多可提供评估价值 80% 的贷款，但房价下跌后，买家仍需按合同全额付款。在多伦多等房价跌幅超 20% 的城市，买家首付几乎完全蒸发。
' N# h1 e3 V: A% p' K7 V! v
3 T4 b0 e) ?5 q' E* B4 y为避免大量楼盘烂尾，开发商与银行开始使用整体估值法（blanket appraisals）。

所谓整体估值，就是为同一新楼盘的多套房屋设定统一评估价，通常在楼花预售阶段确定，比买家实际收房早数年。这本是开发商合法使用的工具，但加拿大一向保守的银行，却开始将其用于买家房贷审批 —— 直接按预售合同价认定价值，规避房价下跌带来的估值缺口。

虽然估值方法本身合规，但故意使用过时评估价、掩盖真实市场价值，问题极为严重。监管机构早在 2025 年年中就已就此表达担忧，但加拿大各大银行并未收敛，反而变本加厉。

数周内态度剧变：从温和提醒到直接警告违法
7 z* a- y% u4 Q. u
) y* S9 L) y0 b; u! E文件显示，2025 年 10 月 17 日，OSFI 与 Bay Street 各大银行首席风险官举行圆桌会议，态度尚算温和，将整体估值问题定性为 “共同的管理挑战”，仅提醒过时估值 “会给放贷机构带来额外负担与风险”。
+ u6 U/ U) d# T  q' O9 z7 e" x
4 N8 X$ w& ?$ }# T' _0 M但仅仅三周后，在 11 月 13 日的闭门会议上，OSFI 态度骤然强硬，直接警告银行：虚高估值可能导致违反《银行法》。

OSFI 明确指出：

《银行法》不存在例外条款或重要性阈值，任何无保险房贷在发放时贷款价值比（LTV）超过 80%，均构成严重合规问题。

5 B8 c( }7 m. R4 h5 L+ o同时，OSFI 正式发布指引：估值必须反映房贷发放（交割）时的当前市价，而非预售价格或过时评估价。

不止违规，银行已涉嫌触犯法律

5 t8 p& C7 ^7 D7 g$ a5 I0 |: T# _, ZOSFI 不仅口头警告，还拿出了真实案例。文件引用某银行宣传语：

“我行提供固定审批，匹配开发商交割日期，一经批准直至收房均有效。”

该行更直白补充：

& L9 d$ q/ ^2 X  d5 B; ~“只要申请信息真实有效，且在交割时符合我行标准放贷条件，审批在建造期间持续有效。”

) Y* U) i! X/ \1 s, I2 D在 OSFI 看来，这就是赤裸裸的违规。
, N9 a4 I% o4 [5 P3 f. s
内部风险分析显示，银行之所以这么做，是追求速度优先于风险。整体估值能简化流程、加速放款，在银行眼中，交易告吹的风险远高于发放资产价值不足贷款的风险。

但 OSFI 给出了必然结局：

若银行依据整体估值向开发商放贷，而买家在房价大跌后无法按虚高估值获批贷款，违约风险将大幅飙升。
  Y& K  o6 R4 j( j/ I9 d
一旦买家零权益违约，银行几乎无法追偿损失 —— 作为抵押的权益，只存在于过时估值里，真实价值早已缩水。
* c( [7 X) m% O" S1 h
5 m! U' J! k! m# u2 S按规定，无保险房贷交割时 LTV 超过 80%，即触犯《银行法》，这不是可灵活执行的指导原则，而是法律红线。
8 Y& p; _0 a6 s4 c8 k
# w' _  K- o$ m* l; v, z  A. g最糟尚未到来！OSFI 预警楼市新一轮冲击
9 M5 s0 [7 `; n* ?0 I4 j! m  MOSFI 的行动时机耐人寻味。整体估值问题早被监管知晓，但直到 2025 年 10 月才开始介入，短短数周内从温和提醒升级为法律警告。
" [8 O" T/ X% _6 [+ V1 v
其背后是一系列触目惊心的市场数据：

多伦多楼花市场预计将持续大幅下跌，2027 年面临供应冲击；
& L# q; G1 U" `  f* [; Q; Y& l大多伦多及汉密尔顿地区新公寓上季度仅成交 533 套，创 1995 年以来最慢；
温哥华新建未售公寓预计年底增加 60%，投资者占比从 25% 暴跌至 7%。
( u% w3 W4 }* n- vOSFI 态度的三级转变，不仅是确认楼花市场已经反转，更是在警告：冲击还远未结束。
1 c2 M1 [/ I) L. p( ~" c/ B$ y
5 M! ]! S; d  \6 e  K2 T加拿大最大的银行们刚刚被监管当头棒喝：系紧舱门，一场足以掀翻船只的楼市风暴，即将来袭。

& g* F2 W0 S1 ]  Q5 w; i/ K