加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。

但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

大温成交量和价格放缓
  R2 H( D7 i% b9 [$ C
; g: c* s2 n$ P. m7 k: o( U温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：
5 |" s6 _" V* a/ I4 d
" M0 t0 O/ g! }3 F2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%

平均房价微跌约 4–5%
' X* ]# I9 X* i$ g, o
公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%

6 T! u) L: Z! I$ I" Y2 `

  V) W( D# S) r( A. b3 U多位大温经纪表示：
& ^3 U2 c( f$ n: h5 Z
6 \6 R8 l7 F3 j8 K$ i“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”

, p0 w* [7 A+ ~3 Y7 J买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。
( [0 L! @2 Z! H: y, b" z0 J* o' r+ Y) V
多伦多：销量跌了11%，价格也在退

8 Y! T+ R# ~1 b' C$ \' k5 E, D先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：
* J5 R3 F, h9 m/ R; W4 v
' [: ~4 v$ h$ J( Q% c2025全年：

( ]5 S# W( v) O6 ~4 a成交量：62,433套

同比下降：11.2%

) S: n3 u  w2 m* Z平均房价：$1,067,968

同比下跌：4.7%

到了年底更明显：2025年12月：

- _( w8 S( a  i- y( ?" F综合房价指数：同比 -6.3%

4 A2 S$ q- K2 c) U平均价：约 $1,006,735
6 d. P9 U, P) L$ e
% e# m% z- f' m$ k+ K再跌 5.1%
: Y1 N$ T  S3 f4 }$ P; c) y" n
. \% Y- Y/ v; c7 ]5 W也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。

% b* I1 ^7 p7 z* \' a! e$ H0 m更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。

8 _: \1 A9 o7 G. X7 C* R全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌
4 S/ H/ J" L+ n2 v  {. Y8 {8 [4 o
. D5 a9 |# w1 B8 e4 T* t9 M加拿大地产协会（CREA）数据显示：

全国销量环比再跌 2.7%
$ W  ?! h( u6 o% E. j/ Y( Z
, z0 P2 v5 L! e" \比2024年同期低 4.5%

  ]8 K5 E: B2 M$ C& E0 B挂牌量同比增加 7.4%

9 E9 i- d) b* C* ?# L5 g; j库存约 4.5个月（接近平衡市）
6 F. e, C# A: G4 S3 S7 {: X
什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。

. X' N# m  L  b, O2 y, g& B, X最惨的是公寓

过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
8 r, }+ L' v0 Q4 E
2 v* v  Y+ |! t* X/ o2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。

一位经纪直言：

6 q6 G! j  _7 z9 k“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”

看10套，砍3轮价，还不一定下offer。
' \$ a' H8 M4 o; L. N, N: p2 O
而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。

- V9 Z# K1 [: @" g- I预售市场：更是“一地鸡毛”
8 c' J$ c3 R# e, m& s3 a# {
真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。

. |; y1 A. D' f# l! Z( Z1 R( v* f经纪人的原话很扎心：
+ v1 X. f, ]1 e5 N9 z" O7 ?% n
* ^6 |8 g1 l! Z7 ^; P“现在这个市场又丑又惨。”
9 P: ?/ H- P! `, `$ E( a! Z( {
0 n# i0 Y1 p6 {; a买家违约

7 n/ |  R) v6 L* r" x. l4 M官司变多
5 q7 G# L& a8 N1 u! ~- r; V$ A
/ G* M6 A1 e/ Y5 ~/ Q# z. m被迫亏本出手
* J& u1 \  V) R8 a" `% Y
# B) p+ Q& L; I! A首付打水漂

7 R5 N/ ~% G3 v6 ?1 E6 y8 m3 e很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。
: x5 @, Q2 u2 Z& I# x# _& w
不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫
4 b9 {2 J. n( Z
% f) u  s& X. W+ {, |* P6 S' e$ dBarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：
) p$ h7 m% E9 O
0 C+ J6 b4 Z- O, X2 z“这三年，季节性彻底消失了。”

更真实的信号是：

有人开始二按
+ [: T, g* _: G& i
% J9 B( b* T+ p; c( g* c  [有人找私人贷款

4 c+ S0 Q5 i+ M* `+ r房租也不够cover成本

家庭财务压力正在浮出水面
7 M! \5 |7 H, l1 u% v2 _
本地经纪总结一句话：
, Q( p' g4 \2 p/ r8 R+ ~
“不是急着买，而是等到有信心才买。”

0 P4 n* C! G1 S, Y3 O5 [& r8 M* A0 [) q这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。
3 t. W5 G& W; Q- t% p* L
8 U( c) V) }$ |" i利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。
- z) `, N1 S! M. K, j0 `8 n
8 A; z6 N, v' E. T* J9 {. O4 W# k但不是所有地方都跌
4 P4 a2 K7 _5 ~' ~
& r" m$ J! o2 P/ \6 q有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。
  l; h; |- N3 O4 ]& b
一些小省份反而逆势上涨：
4 n9 g1 n3 c+ P. R/ O- n9 `+ F
, y7 X0 V5 \$ B萨省：+9%
$ v1 {. C. `8 ~& s5 U# e
4 g$ i1 p& T# v( Y$ `( l纽芬兰：接近双位数增长
: f# k6 z0 y# u9 U% ?5 _
魁北克城：+17%
4 U$ D/ B5 |8 J  t9 ?) y7 G) i6 O. v% E
原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。
1 z1 n  q9 C) J) T, q: l' C! X
  o+ K! Q5 i" ^3 L! @说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。
; x3 f$ p- t3 h/ Y4 m( k
( L! n/ a! z. ?4 L- C3 X真正的问题不是价格，而是心理
  `7 U* ^% v/ l! m( G% J
现在的市场有个奇怪现象：
2 u4 J" u  [5 c8 W" L2 w4 x
买家：

有选择权

- O2 g. J/ X4 l$ F! }% s, R但不着急

& J8 U1 `( t: P4 W- Q5 G总觉得还能再等等

卖家：
  c; m7 `. D- ^: v7 y. `- k9 C5 [- i
不想认输
4 W9 E9 m- l& O+ i0 }
还想着高位价格
5 s# F0 o/ h$ H( ?% f
3 P2 z) X% |7 V' J- [+ ?% v挂了又撤
/ D# p/ V+ z: [
) a% G9 u9 W# n9 F* [- }结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：

“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”
: D8 j8 s! l0 G5 k
3 A+ N6 o: p" {0 N给华人买家的现实建议

如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：
3 j6 `9 D  E2 [' K" Q
  S2 z; D7 X! M/ I" z自住买家
: ?- D. _) I: r3 s
: a( x) ~5 y* L9 p2 u9 O, J9 I议价能力最强的时期之一
3 B- U2 o2 h- ~8 E! _
, m4 i8 m" M4 W, U: h可以慢慢挑

别冲动
2 D* ~# l4 E$ p
; K0 k0 n  A( Y2 r, ^投资/预售

. [6 J' H; Y0 X! P# m: \风险明显升高

  n$ v  ~6 L! `( ~8 }( c  X0 D现金流要算清
% n8 m6 C/ v2 {  O, F8 Q3 e
别指望短期翻倍

高杠杆操作

% X8 G% Y+ f) l8 }9 M现在真的危险
/ U/ g/ |* p% y. N9 v  g$ b
2 P( q9 d' N2 M$ H' |$ r8 L* D未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。
; _5 }% k' t9 }% [. r: c+ K
9 Y) O# N. w/ j, `加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。