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BC省一名租户因房东使用不当而被赶出,该租户原本应获得六位数的赔偿,但该省最高法院推翻了这一判决。% o/ ?/ i. }' \
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卑诗省住宅租赁部门的一名仲裁员裁定塔里克·卡萨姆可获得 102,100 加元的赔偿,相当于他被驱逐出的温哥华豪华公寓 12 个月的租金,外加 100 加元的申请费。
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仲裁员认为,卡萨姆的房东在驱逐他后,并未在合理的时间内搬进公寓。
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9 R. C# W5 x3 J2 xKassam 的房东——由刘(Dong Liu)、他的妻子张 (Yugao Zhang) 和岳母何 (Yi He) 共同拥有的一家股份有限公司——BC省最高法院申请对 RTB 仲裁员的裁决进行司法审查,称该裁决“明显不合理”。0 N1 X, l& u7 _8 Q& R! x A) b
7 F4 @/ a; l3 x+ c t) b" IBC省最高法院法官 Karen F. Douglas 在周五发布并于本周在网上公布的一项裁决中表示同意房东的立场,撤销了赔偿令,并将此事发回 RTB 进行新的审理。
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为房东使用而驱逐
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根据判决结果,卡萨姆于 2019 年 11 月搬进了位于温哥华煤港西科尔多瓦街的一套公寓。
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判决书中写道:“根据双方未签署的书面租赁协议,卡萨姆先生同意每月支付 8,500 加元的租金。请愿人否认卡萨姆先生曾支付过这笔租金。”8 |# c; b$ R1 c7 \* O* V5 S
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相反,房东告诉法庭,卡萨姆直到 2020 年 3 月每月支付 8,400 加元,2020 年 4 月至 6 月每月只支付 6,300 加元,2020 年 7 月至 2021 年 4 月再次支付 8,400 加元,此后每月支付 8,000 加元。0 G( s5 F! V$ S8 {) z4 \0 R
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此次驱逐与未付租金无关,从法院的判决来看,双方同意卡萨姆支付房东声称已支付的金额,而不是租约上的 8,500 加元。
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卡萨姆每月的租金是住在卑诗省评估委员会列出的一套两居室、三浴室的公寓里,居住面积超过 2,500 平方英尺,位于煤炭港海滨港湾绿色公园旁边的一栋公寓大楼里。: w6 s% j. S: I+ n
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根据 BC 评估机构的评估价值,该单位 2025 年的评估价值超过 440 万加元。
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5 G$ ~3 i2 M/ I2022 年 2 月,房东向 Kassam 发出了为期两个月的通知,要求终止房东使用该房产的租约。
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4 l+ o" O6 I* W4 ?7 `根据法院判决,计划是何某和其丈夫张福涵搬进 Coal Harbour 单元,同时在他们一直居住的西温 British Properties 地块上建造一栋新房。
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_, P0 z5 I0 h6 L法院判决显示,他和张某于 2021 年 11 月前往中国,最初计划在那里居住六个月,并于 2022 年 5 月搬进煤港公寓。+ a$ b" [1 q% L
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相反,这对夫妇直到 2023 年 6 月才搬进这套公寓,大约是在他们向卡萨姆发出驱逐通知后的 17 个月。
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% O9 j8 v) y0 ]. e" M据卑诗省评估局介绍,何某和张某在西温哥华南伯勒路的房产是一栋拥有 9 间卧室和 14 间浴室的豪宅,价值超过 600 万加元。评估员列出的建筑竣工年份为 2023 年。- m* T! R/ r: Q" G- y! r
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“特殊情况”+ p2 \5 P% p5 G2 ^$ Y: M
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不列颠哥伦比亚省的《住宅租赁法》规定,如果房东或其近亲打算占用该房屋,房东可以将房客从其房产中驱逐出去。
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如果租客认为房东行为不诚信,他们可以通过 RTB 对房东的驱逐令提出质疑,并且房东或近亲属必须在驱逐通知发出后的“合理”时间内搬入该单位。
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9 w* ~) U; }8 c) o, M0 _0 u3 t房东如果将房屋空置或重新出租给新房客而没有按照计划入住,将被责令向被驱逐的房客支付相当于 12 个月租金的赔偿金。1 a. d% D3 t8 R1 @% [: u/ h" R
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道格拉斯的判决指出,在卡萨姆的案件中,房东诚心诚意地占用该房产,这一点没有争议。卡萨姆没有对驱逐令提出异议就搬走了。
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% b F: F! D5 {) M毫无争议的是,房东未能在合理的时间内搬进煤港公寓。6 r1 H, Z% |: s& [5 g& J4 W
! S$ @' K$ I4 j/ q1 r9 n# k: GRTB仲裁员需判定是否存在“特殊情况”合理解释房东的拖延行为。仲裁员认定不存在此类情况,裁决卡萨姆获得基于每月8,500加元租金的六位数赔偿。. c7 t3 O8 p2 k3 f: H6 o
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房东向BC省最高法院申请司法审查,认为仲裁员决定“明显不合理”,理由包括:裁决基于不相关因素、未考虑相关因素、赔偿金额计算武断、理由不充分。道格拉斯法官支持房东论点,指出仲裁员引用错误标准并忽视相关因素。
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8 ]9 Q3 }$ v. i& U4 d( H1 R房东辩称,因张先生健康问题滞留中国,返回加拿大后搬去与女儿同住,导致未能及时搬入公寓。% Y q" E' p* j6 j& d ^3 X4 P
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道格拉斯则指出,仲裁员未对健康问题是否构成“情有可原”作出结论,反而错误地将分析与西温哥华房产拆除时间挂钩。仲裁员认为房东应推迟发出驱逐通知,但道格拉斯指出,房东原计划是让张某和何某在2022年5月返回后搬入,与拆迁计划无关。
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" n$ W4 L+ u! f& k4 M) A法官强调,核心问题应是:1)房东是否出于善意;2)张先生的健康问题是否构成特殊情况,导致无法及时入住。仲裁员未进行此项分析,反而依赖无关因素。
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法律标准混淆! {6 t. ^4 b) j$ B* ~
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仲裁员多次提到“特殊”情况,但《住宅租赁法》适用标准应为“减轻处罚”情况。道格拉斯指出,仲裁员未明确适用标准,导致理由不充分。
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! d% {8 U- C6 N( y3 x' Y, {赔偿金额争议
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; B7 z6 [) v8 K1 O& C; v5 f6 b双方同意卡萨姆在驱逐时支付8,400加元租金,但对其他时间支付金额存在分歧。道格拉斯指出,仲裁员未有效处理这一关键问题,导致赔偿金额计算显得武断。
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最终裁决: V( G. q q% z$ l8 z, i$ R! G" H
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道格拉斯将案件发回RTB重审,裁定房东承担诉讼费用。若卡萨姆在新听证会上胜诉,按每月8,400加元计算,仍将获得100,800加元赔偿。 |
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