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快乐的罗嗦

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% n; b, ~, c4 X主要业务给买房的顾客提供验屋服务
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1 [( }2 i) s9 ?: Y) t: q检查的项目主要以下内容：
& e( z* T, I& i5 U& x
1 室外
2 房顶
3 结构
4 电气
) {% Z! F9 W6 E9 o2 v+ T9 ^5 上下水
6 取暖和空调系统
7 室内
8 棚顶和保温
9 壁炉
9 j* E. x! [) g$ G0 r7 t& z10 家电

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主要工具

无人机，望远镜，梯子 这些是房顶检查用
2 a4 u9 s4 N4 q. C8 r3 y& u
红外仪 检查漏水，漏风，电路等等

湿度计，检查潮湿，漏水

一氧化碳报警器，测量热风看看有没有危险气体泄漏

其他都是一些小工具

Dennis_Commando

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- t0 r, _3 H! w# U# s9 A! r
$ X; p, u2 f7 ~% s昨天给一个印度人在MILLWOODS验房。一个Bi-LEVEL。我要求时间长一些。买方肯定赞同。但是经纪人说一般就是2-3小时。正好经纪人也忙，买家说你忙就忙你自己的，验收完了我们告诉你。

: I7 a6 Z: F  P; a/ k卖房的房主对房子做了一些装修，有的东西作的还好，像VINYL 地板铺的我觉得很好。但是大部分地方像是DIY 水平，卖方这个人是个白人可能动手能力也比较强。家里车库的工具很多。很多活做得很粗燥，比方说窗户换完了四周围的空隙需要堵一下抹平。也可能是不在乎。

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  m: }6 i  Z7 w
今天给一个南美人验房。道上都是雪开车不容易，在大东北。
; i7 A' m9 f6 H. a) @: I- @6 c& r) f
中介问我要多少时间，我说四个小时，她说我干了20多年经纪，这么点个房子一般都是一个半小时。

5 @- W/ O& \: [  t( [, B  \5 {不过这个女士很好的人。不知道是印度人还是黑人。很同情答礼。

" u0 I* u5 o( A6 k: q% }9 v她说她是21世纪的，我说你认识老杨吗？、她说认识，FAN 很好，非常好的人。

- ?; N, G3 ?0 }2 z这家房顶保温太薄才3寸，我见过6寸，7寸。4小时暖气不停的开。暖气炉频繁开停叫short cyling, 也是个问题

NDTTNTDDT

快乐的罗嗦 发表于 2021-11-18 16:51
+ n+ T8 y4 f' Z0 p) O% ?' a3 ]今天给一个南美人验房。道上都是雪开车不容易，在大东北。

中介问我要多少时间，我说四个小时，她说我干 ...

有推荐屋顶加保温层服务的吗，一直找不到

快乐的罗嗦

2 D( e* L. T; g) G" Y本帖最后由 快乐的罗嗦 于 2021-12-11 17:23 编辑
+ X/ m1 p* c' w  r' d5 Q

前天验了一个房。真的很艰难。很冷外面。地上全是冰。在118 ave 和80 街那边。那边和downtown差不多乱。1260 尺的房子竟然5个房间三个厨房三个卫生间。2个取暖路。
5 a; S; y6 [# U! Q- T7 m
, i$ \0 v& g6 l老房没有无问题。就看严重不。能不能接受。为了投资出租可能也很不错。比银行利息多多了。最候到老还能白的一个房子。

我都没见到我这个客户。电话告诉中介和我联系。前天晚上我赶到晚上九点。就我一个人在。中介开开门睡一会儿就走了。突然袭击事先都没有联系。12 点联系2点就到。

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NDTTNTDDT 发表于 2021-11-23 20:42
有推荐屋顶加保温层服务的吗，一直找不到

没有。kijiji 没有吗

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! F2 y1 }1 m' |) q' n昨天验了一个房。在SUMMERSIDE， 2004 年建造。17年的热水箱还在用。长知识了哈哈。问题较少。所以费时间少。地下室全装修才39万.

% {- x7 m2 Q% t, E& V7 D9 f知识就是这样一点一点的积累出来

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明天还有一个在SHERWOOD PARK, DUPLEX 1300 多尺

快乐的罗嗦

sherwood PARK 昨天演完了。不错的房子但是比较贵41万多1380 尺，DUPLEX, 昨天晚上连夜把报告写完了。
9 @; S2 g9 ^; `3 A/ p' R$ @4 R+ k9 K头一次验房没有看到大问题。但是上网搜索了一下，奇怪了，以前卖的LISTING 现在怎么还在？而且价格是37万多。其实这些东西和我没关系，但我发现了问题，以前的车库和现在里面喷漆颜色不一样。而且车库顶棚上面有水渍。顺便说一句，这个车库也加保温装修了。这说明新油漆把水印盖住了。

我在琢磨这事到底要不要告诉顾客。因为有的人不喜欢听不好的消息。就像鸵鸟喜欢把头埋到沙子里。特别是老外，好像玻璃心。但是这不属于我的报告里的东西。我最后还是告诉顾客，因为我觉得他知道这个还是比较好。

快乐的罗嗦

$ Z3 c, \: {) ]! B6 Q' k, e
上面SUMMERSIDE 这个更有意思，容我慢慢道来。
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这个顾客在多伦多，顺便说一句很多温哥华，多伦多的人道这里买房。我觉得这是很正确的，你说多伦多的房价能一直坚挺下去吗，不可能。他们拿着大笔的钱到这里像是买白菜一样。
1 D% U3 R# K. l$ {
这个顾客很果断，做事不犹豫。很佩服。

最后我发现车库上面和侧面墙加保温了，上面还有黑黑的像水印一样的东西，后来我觉得像MOLDS. 谁都能看出来，一片一片的. 我和顾客联系了，我说可能是MOLDS. 因为外面有塑料盖住。就是VAPOR BARRIER. 不透气里面透水以后容易长MOLDS.

他说他还是想买。我说这个MOLDS 可能传染到木头上去。他说买。
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哈哈厉害。是不是买房子下了OFFER以后不容易退出来？
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8 X2 b: g  ^4 M/ ]- K7 D顺便说一下，这个builder 请的这个ROOFER 可能真有问题。屋檐做的不好。水都能跑到水槽的后面去。太糟糕了。真的是选人很重要。

/ |: f: z0 h' q3 a4 m再顺便说一下，这个人一直在多伦多，我从来都没跟他照过面。

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除了干这个HOME INSPECTION， 我还修理家电。今天去一个顾客家修里做饭的炉子，完了他说顺便看看这个洗手间的大便器怎么放水后，轰隆响下水还不畅。我说VENT 可能有问题，你夏天有这个问题吗？没有。那就是他了。他说那咱们去外面看看。结果房顶上根本就没有VENT的踪影。很可能雪盖住了。
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哦对了，有的人可能给VENT 接到顶棚上去，这肯定也看不见。但是这是不容许的。

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昨天验了一个大房子，在RUTHERFORD

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我觉得像EDMONTON 这种地方气候对保护房子还是很有利的。气候干燥。

都说冬天洗完澡或者洗澡的时候就要开排气扇，避免屋子里的湿度太大。我觉得大多数家庭都不需要开这个排气扇。那么什么时候用排气扇？我觉得排气扇是用来拍走异味。

比方说像我们家，非常干燥，我觉得和沙漠有的一拼。我现在从来洗完澡都不开风扇。就让他蒸发。那你一边开风扇， 把潮气拍走。另外一面就在开加湿器，是不是自相矛盾。
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还有干衣机， 一边用干衣机，另外一边在开加湿器。

; v2 H: z' A( o- k3 Q1 ^- C5 Z最关键的是房子的密封要好，就是vapor barrier 。特别是顶棚. 密封不好的话，湿气就会泄露到顶棚，很可能就会出霜在房顶的梁，木板上。那就不好了。

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我以前觉得如果房顶木板烂， 或者支撑木杆断都是很可怕的事。觉得是很大工程，技术性很强，要花大钱请别人修理。但是我看了一些YOUTUBE 觉得很容易修理。根本就没有什么技术可言，自己修完全可行。只要你不怕上房顶就行。
" J3 P! _: p6 s5 K) T
/ n8 H# \* o8 T8 ?. x! R* Z" B我在这里给大家打打气，目的是，如果大家有这样的事情发生，不要担心。真的没什么了不起。
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* b2 X* F, S6 F3 Q! Q4 g* t实际上房子的维护，修理绝大部分都很容易。尽管如此还是要学习，学了就会。

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3 T2 D: Z# x! y
我验过几次房， 大部分REALTOR都挺好。有两个白人男印象不是太好。见面忽悠，我有很多客户，我可以给你很多活。我也没太当真，因为毕竟不知道真假。验过房以后，从来也没联系，可见是忽悠。

* W3 [  M% t$ H& r. ?+ u( A其实我对他们一点都没有奢求，只要你给我足够时间就可以。顾客花钱雇我来验房，我就要对人负责任。不会因为你对我许诺什么我就放松要求。除此之外，我们本身还有责任。所以你跟我说这些，一点用都没有。我该怎么验就怎么验。

我实习的时候，跟本地一个白人实习。有一次，他是被REALTOR 推荐给顾客去验房，顾客还没有来，我就跟他在外面看，我问了几个问题。他说顾客来了不能瞎说，把顾客吓跑了怎么办？
# ]. x1 m' i& F" C
我怎么会瞎说，我一句话都不会说。我只不过是一个实习的，我自己还不清楚吗？
! q& f  m% Y7 u# f, Y; K7 V4 e
我对他真的有一点想法，你是顾客花钱雇你，你就应该实事求是，你到底是站在谁的立场上？

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阿省，BC, 东边萨省 验房这个行业是属政府管理的，要有执照才可以。安省以前没有，现在有。

一下是阿省规定的连接

GENERAL LICENSING AND SECURITY REGULATION
7 U1 Y( @! p. G7 t4 Q4 h& Zhttps://www.qp.alberta.ca/1266.c ... bncln=9780779822904

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有些小知识跟大家分享一下。
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房顶下来的那个水管非常重要，要把水引走，离房子越远越好。因为我还做修理去很多人家，所以我见过太多的那个水管水就直接下来，在地基周围。这样水就可能进你的地下室里去了。

- O/ C) Q* s5 n' S房顶屋檐有的漏水，水直接进屋里，而不是流到水槽。这个要及时修理。房子矮的可以自己干，房子高的就不太方便了。
$ ?3 R! h+ y8 F
很多老房子都有地基沉降问题，不想办法水肯定是往地下室去。可以修明沟或暗渠去街道。但是要看市政府的规定。现在的新房要求是房顶水进屋里通过地下室的水泵走暗管打到街道上的雨水下水道里。

我附近的邻居很多家里地下室排水泵打出来的水用一个很长的管引到街道，我觉得这个很不好，特别是冬天很危险。打出来的水在路面上结冰，人家摔倒受伤怎么办？有责任问题，要小心。 所以一定要看看市政府的规定。
& A7 D- ^( a3 ^8 }) S& X. Y
& f/ h1 t% b" t0 ~: \地下室进水要研究水是从哪里来，是从你家自己房顶来的还是从哪里来？处理问题要从简单省钱开始，不能一下就去想什么挖土做防水，那太贵了。能从里面做防水就从里面做。首先要把水源弄清楚，等你把水源的问题解决，甚至根本就用不到做什么防水。
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即使是在地下室新挖一个SUMP 加水泵，也比在室外挖地基做防水省事省钱。

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/ Q% K! ^( y2 o& j大家可能对大的验房公司可能比较迷信，认为他们能做的更好，愿意出大钱雇。实际上不一定。注意我说的是不一定，不是说肯定不是。为什么这么说？

我要说出一些行内的秘密，你们可以自己分析。

最重要一条，这个验房是用肉眼来检查。就是能看到什么就到哪里为止。比方说柜子把什么挡住，后面你就不要去看。地上有地毯，不用去掀开。很多公司都是这样的规定。地上有雪，免了，不用去扫雪去看。等等。高处， 能上就上，上不了就不要管。
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( H/ W6 `( z; z我跟上面说的那个白人实习的时候， 他就是这样做的。他有个公司，雇几个人。他连房顶都没上，他有个伸缩的梯子，就用那个梯子看看车库的瓦。那个室内的天棚顶，他也没上去。就是站在梯子在入口看看。我夏天那个矮房顶我一般都是上去。我一般能推开的东西就推开看看。他还不如我。
! _. e& r1 a5 d: m% k' v, {1 }
我也看过一个白人写的验房报告。我没看出来他有什么重大发现。他也说房顶太陡就免了，在下面用望远镜看看。这个顾客花了6，7百块钱雇他。
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所以，如果你想雇佣某人验房的时候提前几天跟他要合同看看。跟他要详细的验房程序细则看看。我一般两个文件都直接发给顾客。这样人家就能看看你这个有什么局限。

4 s# x3 N1 P+ J+ j当然我不否认经验还是很重要的。比方说我第一次验房就手忙脚乱的。

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关于无人机，

无人机主要是来看房顶。有了无人机后方便很多，不用上房顶，既不方便又危险。但是无人机有一些局限性。

" ?5 R$ D: Q* s8 @) B. w; d: E无人机没有人在上面看的清楚。拍的视频清晰度有限。

无人机电池容量有限，看个20多分钟就没电了，不过这时间应该也足够了。
3 w4 C; [8 p; Q
# B- y( P. h1 K  [风太大不行
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7 A6 ~4 Y0 j% @; L4 _2 F( g下雨下雪不行，因为怕进水
% ?& i+ |$ H, p! Q7 }
6 |' P; o3 C* t' d8 a, d冬天温度太低不行。厂家要求是零度以上才能用。即使你不怕，温度低电池容量急剧缩小，飞不了很长时间。

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9 v1 ]/ B" u# R
关于房顶，
4 U0 S7 b: K# @. O" x1 |" a
我觉得房顶在下面用望远镜看看， 或者无人机，看看就可以。因为房顶有问题漏水在下面的室内棚顶应该有表现。其他有什么可以看的？看看那些FLASHING ， 看看瓦的新旧程度应该用前面的两种方法看看足够。
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矮房顶我一般都上去，不费事。
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关于棚顶，
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5 w, Y/ b: v! u5 @  b棚顶最好能进去看看。站在出入口看看，挡住的地方就看不见。

但是有几个验房的能进去看看？有的房顶非常矮，只能爬着进去。我估计还要搭板子才行。

高度够了，有几个敢进去？房顶做的结实的还可以。我看有的上面木头很细，有的新房木结构奇形怪状。踩断了怎么办？穿过棚顶掉下去？

不光是人身安全，还要赔偿人家财产损失。哈哈。
; d" A( n" C2 {3 p: t: U
大部分根本就看不出来木头在哪里。往哪里踩？

: j/ I) {& G! w6 X& i补充内容 (2022-1-15 18:17):
不是说做不到而是说很难。只要有时间足够慢慢地探索，扒开保温一点一点地往前走。

但是一般的验房2-3小时，谁能做到这点？

快乐的罗嗦

我再继续给大家介绍一下验房是怎么一回事。

7 Z% S# _8 s/ X; e4 mHOME INSPECTION 是VISUAL INSPECTION 就是视觉观察。这就是定性了，是视觉，而不是听觉，也不是嗅觉。是无损伤检查， 而不是破坏性检查。比方说我想打开DRY WALL 看看后面有没有发霉。那是不行的，卖方也不会同意。
$ G: Q" R; ?2 S( }' Z# T7 l2 r, n, h
; \. V$ M3 z3 S. \整个北美都是这样的。阿省政府也同意并且要求明确写在合同里面。

什么意思呢，就是你能看到什么就是什么。看不到就算了。比方说DRY WALL 后面看不到，没关系。
$ j7 u! m" s4 b; o) g+ m1 w
那天棚很危险，进去可能造成财产损失，人身伤害，不用进去。
; f& |" ?# p4 K
房顶很高危险，不用上去。那为什么有人上去，那他自己愿意。他愿意显得自己出众以及为顾客提供更优质的服务。

就是这样。
/ w- C5 r0 y- C. c4 F7 @$ Y
所以说这个HOME INSPECTION 是有局限性。

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爱城市政府规定，新房的取暖炉， 热水箱安装要又承包商来做。但是改造换新可以又房主自己做。必须是独立屋，要申请。

一下是连接
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- F& U+ G: a* ~) p% Ghttps://www.edmonton.ca/programs ... ventilation-permits
7 s: K% S/ o6 n) R$ y6 b& U
热水箱的连接
% O# g8 l: l) o
* |* W2 l2 h$ r+ W6 khttps://www.edmonton.ca/programs ... dential-gas-permits

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每年保险费就$4000 多

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昨天验了两个房。一个旧的，一个稍新。太累了，赶不过来。时间不够用。因为天短，第二个人家是下午也要求早一点。偏偏是上午那个是旧房，问题太多。基本上都是小问题，房子肯定是倒不了。
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- A& U! A* v1 v晚上写报告，今天早晨4点就起来写，人家催，没办法。花了10个小时第一个才写完，发出去了。
( \8 @. O, G) |* M* x8 [9 P0 i
' q7 U; y! F7 K& T$ y* k: o第二个只用了3个小时就写完。新房问题少。看也快，写也快。

发出去了，就困了，睡了两小时，醒来天开始黑。
) W/ c6 a+ Z+ |9 l- `6 @* s1 c* C
以后不能同时干两个。第一个，真是MY GOD. 里面上下全是租客。老外的东西太多了，怎么验？地下室哪家东西摆的满满的。

FORT SASKATCHEWAN有一个我推掉了，太远，不知道路好不好走。