新鲜出炉！Realtors® 2017爱城房地产市场预测研讨会——大量图文信息补充完毕！

房屋信息发布

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2017年1月4日上午，约有六百位经纪人和房地产行业相关人士在Northlands Expo Centre参加了由埃德蒙顿REALTORS®协会举办的住房预测研讨会。来自REALTORS®，CMHC，阿尔伯塔省政府和埃德蒙顿市政府的专家们做了内容丰富详实的主题发言，几位房产和经济专家英雄所见略同，一致认为2016年房市整体情况良好，2017年房地产市场会继续保持稳定，总体销量和售价会有轻微下降，库存有所上升，35万-45万之间的独立屋以及双拼/排屋类房产的销量将保持强劲。他们对2017年阿省和埃德蒙顿地区的经济环境也持谨慎乐观态度。详细图文信息如下：
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James Mabey, 主席，REALTORS®埃德蒙顿协会: 埃德蒙顿市区的住宅销售将在2017年继续保持相对稳定。
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7 h- G$ b6 }9 N0 Y5 K7 Z销售量——独立屋销售量在2016年下降了5.4％（相比2015年）。公寓下降了14％。而作独立屋的替代方案，可负担性更强的双拼/排屋大受欢迎， 吸引了许多首次购房者，销售量上涨了8.3%。

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预计2017年独立屋销售量将进一步下降1.7％。公寓销售量将轻微上升0.2%，双拼/排屋销售量下降1%。2017年总体住房销售量将保持稳定。
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  n' ?; \6 {) U6 @4 D8 w6 Z  j& ?2016年独立屋销售量热点小区是埃德蒙顿市区的Summerside，Windermere，The Hamptons和Fort Saskatchewan的West park。公寓销售量前三名是Oliver, Downtown 和Rutherford。连体屋销售量前四名是Fort Saskatchewan的South Fort, 埃德蒙顿市区的Walker, Chappelle Area和The Hamptons
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售价——尽管我们曾预计去年的平均售价会下降，但实际上独立屋平均售价在2016年仅轻微下跌0.6％，10间售价超过200万的高价独立屋把2016年的平均售价保持住了，预计2017年独立屋售价将下跌2.2％。2017年公寓售价降幅预计3.8％。双拼/排屋售价则会上涨0.5%。

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售价比例——在过去几年中，公寓销售额已经从整体销售额的10％下降到6％，而排屋/双拼屋则从6％增加到10％。
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库存——去年的库存增加显著，已经很接近2008年底的水平。预计2017年独立屋库存将继续高于往年，公寓库存上涨1.1%，而双拼/排屋库存会略下跌0.5%。
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' p/ E3 a) I8 Y3 T. ^9 Y3 W" }2016年埃德蒙顿热门小区：Ottewell，Cumberland，Grandin和Foxboro，房产上市平均天数都在40天以下。公寓热点小区Centennial Village （in Sherwood Park)，Garneau，South Terwillegar和Casselman，公寓平均上市天数都在48天以下。连体屋热点小区Summer wood，South Terwillegar, Rutherford, Kind Edward Park,和Lakeland Ridge, 公寓平均上市天数都在44天以下。
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影响以上预测的风险因素包括：抵押贷款利率和规则，石油价格，就业，移民和消费者信心。
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! }- Z, m0 |7 q* g  {, r0 A; ^Christina Butchart, Canadian Mortgage and Housing Corporation高级市场分析师
工作——在月就业率持续增长一段时间之后，埃德蒙顿在2016年第二季度和第三季度出现了连续五个月的就业率下滑。2017年就业率将会继续继续轻微下降，而下半年经济将有所回暖。

我们的劳动力在2016年上半年有所增长，但自6月份以来一直在下降，有些人已经离开了Edmonton转战其他就业市场，使年底失业率下降到7％以下。Edmonton的人口增长预计在未来几年将会放缓，但仍将保持正增长。

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7 U. }# E. c% a) M) @按揭利率 ——预计在未来5年内还会保持相对低位。
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0 j1 H6 l* J" C! @" I' V租赁市场 ——新建租赁物业在过去几年里大量增加，因此可租赁的物业数量持续增长，空置率（7.1％）上涨到自1996年以来的最高点。 2016年的租房人数实际上是增加了，但供应量增加更快。预计2017年的空置率将保持在7％左右，到2018年会下降至6％以下。自90年代中期以来，租金价格在2016年首次下降（平均租金下降约3％）。在埃德蒙顿，约有三分之一的公寓都在租赁市场上。
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3 P8 ~1 f0 S+ g. C新住宅——住宅工程新开工量在2015年和2016年迅速回撤，仅在2016年第四季度略有上升。2016年中期，新住宅库存达到峰值，有900户左右，现在正在下降中（目前存量约为600）。预计2018年的开工率将回升到2015年的水平。

新公寓——多户公寓楼开工量在2015年创历史新高，市场在2016年有所回撤，但水平仍然在相对较高点。因此，库存已经开始增长并将持续增长。预计未来几年的新公寓开工量将保持低位。

总体来说，CMHC认为我们的房地产市场目前处于被中度高估的状态中，这意味着他们将对我们的市场保持关注。高估状态可以通过房价下跌或核心经济数据回暖来得到纠正。
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! X* v% }* F9 hCatherine Rothrock，阿尔伯塔省政府首席经济学家
) N* U0 H+ T9 j4 c0 N2017年加拿大的实际GDP增长预计将略有改善，从15年和16年的约1％增至约2％。加元在未来几年内将保持在75-78美分之间。
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8 F+ G: U/ W) r* O7 G. j5 Q商品价格将仍然疲软。预计到2018年，石油价格将保持在相对低位，因此阿尔伯塔省的石油投资不会增长。但阿省的石油生产量实际上是增加了，并且会继续增加。 在石油价格方面，市场有很多波动，人们对OPEC和其他生产商的举动不确定——油价可能会有所改善，但价格上涨后的产量增加又会限制价格进一步上涨的空间。持续超过55美元的机会并不是很大。


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* w4 w9 w" Z" B阿尔伯塔经济有稳定的迹象——商业产出一直在改善，出口也在增加。政府支出部分抵消了私人支出的下降。大项目正在收尾，基建也在减少。未来几年内，阿尔伯塔省的就业率预计将保持较高水平。人口方面，2017年阿省的省际净损失大约为11,000人，但预计国际移民的增加将抵消该损失。阿省平均周收入自2015年中期以来一直在下降，使得消费支出回落。
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0 s  a& }1 i1 ^; j/ U. ^' u埃德蒙顿房地产市场在2016年没有像有些人预期的那样大幅度调整，是因为我们在09年到2014年之间房价并没有大幅上涨，那时的供应量基本能满足购买需求。

预计2017年制造业和出口将有所改善，但GDP不会出现强劲增长（增长比例中的约1％主要是来自Fort McMurray的重建）。任何恢复都需要一段时间。艾伯塔省的年人均国内生产总值仍然是加拿大最高的，并且有一些积极的迹象预计将支持未来五年的增长：例如成本下降，我们的人口构成比例更合理——我们的人均年龄比全国平均值年轻10岁。



4 Y0 z) I. B# |. [- |John Rose，埃德蒙顿市政府首席经济学家
John Rose 在GDP，油价和房产市场方面的基本观点与前文一致。最后总结了Edmonton经济前景的不利和有利因素。不利因素分别是：消费者信心犹疑，油价在2017-2018还会保持低价，大型基建工程收尾，对碳排放的控制趋于严格。有利因素则有：美国经济强势复苏，美国石油产量持续下降，OPEC和其他主要产油国同意并执行限产，新兴市场经济增长迅速。
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目前，在大埃德蒙顿地区共有3,400个从业房地产经纪人，大埃德蒙顿包括埃德蒙顿市 ，Cold Lake，Wetaskiwin，Drayton Valley，Vegreville和Westlock。
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