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A) E3 c* h" B: ]+ S5 k2 [a. 农地的稀缺性7 e% }: A4 o. @8 K5 y& i, F' O# y
农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。" b1 U2 e' S1 G
3 r. H* T- f J# e7 Eb. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低, g% L h: N3 |$ F A# U" b/ c. l
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。( M( b0 }) g) J7 T0 m
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c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一+ x4 o6 D }, C Q3 n, E V
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d.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
" S1 K: I2 l- [* v由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。
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e.高的回报率和易于管理的模式
6 b$ v' u* f0 J& x( t萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：
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( {0 M4 }1 x% g# E2 z（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。6 _$ o9 }5 ^4 N1 l, Z
[- v+ F0 w$ u0 _0 {4 u（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。# z( i( Q! F E2 R' l
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f.萨省具有利于粮食生长的自然条件, X7 J v- o9 f5 R. a5 f
萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。
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g.萨省的农地有良好的基础设施& `" {2 U: ?, o4 ~6 h
萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。; B0 T4 N! }; q- J9 Z( Z" K
" r0 ^( Q, q2 R4 g9 L* p: [1 Lh.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
9 Q0 x, t& ?- Q- V加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，) V% G4 g# ]) \9 K
' P* s; I1 ~. J% ui.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. x9 n9 L! x9 R$ v2 T0 G! l' X
7 m; n% E9 ]0 J4 Cj. 遗产税" I- X$ G; y. O
75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。: @: U& x1 t: D! m8 }+ c9 g U" h
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发表于 2013-5-22 13:22
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