关于房屋出租投资回报率的计算方法

tanrx

/ I7 K3 |8 |1 W% }) V+ J请问大家是如何计算出租房屋的投资回报率的？

: h: p8 }  @4 D# X" `) T4 ?+ h我的计算是：

      租金收入
3 ?, ?  z  _3 D/ ?2 ~9 c9 r    -  地税
0 R( W, `' G; [8 \7 ?/ X    -  保险
    -  贷款的利息部分
/ |3 }* x$ K9 a* \$ ]8 u----------------------------------------
4 y2 p  E5 }- M8 ?# E     初始投资额度(down payment)

  z" @/ v7 O& ~8 Q9 L( M另外大家回报率到多少就可以投资了呢?

青萝

关注！！！

prouddolphin

还应该算上折旧，平时的维护维修，然后还有房价的市场浮动。得到个准确的数据不容易啊

小黄

  m: @0 H8 D; z8 `5 J5 Q6 x0 O- H
% J+ J5 d0 a  I3 I  \很重要一点你没加：预期升值。
2 d' }( h. ?4 [5 O: M. G% _0 l
没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比例的。

1 O% ^+ ], p9 Y5 E- B9 E最好的例子是国内，你要光看你那个公式，得出的结论肯定是不投资。那就亏大了。

shuangrui

执迷不悔

no rental income tax?

good-sunny

小黄 发表于 2013-1-8 10:08
& c1 {0 u2 C0 Q2 `很重要一点你没加：预期升值。
' [: `1 Y1 H2 ?: K6 L
没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比 ...

  n: t2 q. j! O2 O, G: p# ?2 q这是最不靠谱的。

o8horse

租金收益率基本上就是这样算了。维护费用可以剔除，但折旧不影响现金流，不需要考虑的。增值应该与投资回报率有关，而且需要实际发生才考虑的。至于收入税，大多数情况下与家庭其它收入混在一起报税，受不同的家庭收入影响，边际税率差别比较大，因此税前的租金收益率更有比较的意义。

大栗子

你见过几个期货与货币操盘手是整天套公式的
2 L2 J; |% ?0 |- S+ {8 M" z做多了，只是一种感觉，就几个点差而已，等你把数据输入模型的时间，机会就走掉了。
房市虽没那么快，但套公司总是不靠谱的--我们高等教育阶段束缚了思维

大栗子

看到一个房子，个人最直觉的感觉，14年以内回收是我的底线，再长了就不适合了。当然，行家们会说考虑折现、利率、通胀、机会成本、增值或折旧、地税、维修更换、阶梯税率。。。，还是那句话，合不合适，熟悉之后就是一个感觉，行家们别拍砖啊，呵呵

redrunner

in most cases,
- \1 P8 Q0 s4 p* NLand value will increase, but the building value will decreasing.
Rental tax will be declined by CCA.
2 p" g! C) T1 r2 qIf you could get principle back in 20 years + Future value of land, your return wouldn't be bad.

westcape

把公式中月供利息改成月供,答案1%或往上比较理想.即投一万出去,每月应得100或往上,(适用于房况好的房子),需常修或烂区的不算.这个比率应能保证在房市动荡中保持正的现金流.如在市场供应紧张中的新房(建成10年以内,房况特好)可考虑适当下调,如至90或80,但不可太低以保证收益.欢迎有投资经验者拍砖.

carpoool

redrunner 发表于 2013-1-10 18:44
( K3 n% m; @8 y" ^$ n9 pin most cases,
Land value will increase, but the building value will decreasing.
- J! H; n7 {: u: u2 JRental tax will  ...

Hey can you explain how does the CCA work? Thanks

lanmeiguo

For example,
After deduct maintenace , property tax, interest and insurance,etc, the rest of the rental income could be declined by CCA (4%-6% of the value of your property).
/ ~' a" I  k/ b7 {6 A. JYou won't worry about your rental income untill you want to sell the house.
0 ^* W. h  P7 q; [( u/ wYou will have a capital gain instead of rental income.

施舟山人

你这个可是大工程那，山人也不敢轻易回答。。我所知的商业评估也计算不到这么精准。
+ F- J$ @  z. s' W& }1 G不过我有一个概念觉得可以分享一下，其实山人认为，譬如一个房子10年前买的，10年后卖掉，增值了50%。山人不会去想我就是赚了这么多钱，而是钱最大的程度的得到了保值，最大程度的抵御了inflation。山人认为这才是投资房产的最大意义所在。对于普通老百姓来说，房产是最好的保值手段了，除非你是商人，你具体有一个business可以钱生钱，那就是另一个story了。但是寻常百姓，此法为上策。
至于当中具体细化到那么多的参数指数，山人不敢随便发表意见。
In a word, in the long run, 你肯定是赢家。