房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
) i7 M1 d# d: J. q( D

记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

- l( q" l2 ~+ W% Q& y! }但结果怎么样呢？
+ [3 v  F" z9 |5 U$ |& Z8 z" \
) e% U+ H$ c1 [6 i* c4 c4 O2 _7 ]几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

0 b! X4 H/ B; a& x/ }3 B前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
+ y* |+ B1 R' d' }# ?, E
% D0 t$ e! P0 m  h' E最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
, M. u7 w" K/ R8 `0 E
3 }  Q2 ?/ i! d7 e( |6 `  E其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

9 Z2 t' g2 l! R" v9 p/ V首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
. A/ P5 _6 m% \/ h8 n
5 l9 X% f( g7 x身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
" U) U5 W# [3 n; M/ F
3 p# ~( D2 m. R+ ?7 U买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

4 d* j, v# c* j$ u) u* O% b
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
# n% Y7 {$ _! ~9 K8 X, uTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1 v0 O# H3 n3 v/ ?2 }1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
: K( O5 Z# e# O1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
4 ^8 E% m0 K5 @. U- i1 s: V9 ]0 K0 h1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
3 C% `1 h5 E  l# W, p9 k1964 17370 5.10%
1 T' Z+ W! d* w% o- u8 n1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
' F5 c* n7 Z/ j3 }5 G6 q$ r8 w( c: J1968 26732 11.01%
/ k3 P( ~& c# U) r& o! @1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
$ i8 _- |! l$ A$ `7 B! E$ }1973 40605 24.88%
9 N3 c' z# O, k1974 52806 30.01%
. I$ @: N9 {3 B- u. {7 |1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
* o+ U7 Q) E7 X1 p' @  ]1977 64559 5.20%
- Z* I  n" S' n1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
" _* x% D& l' H7 S; t/ i1982 95496 5.90%
+ {0 N2 k, T+ _4 A" a7 g+ ]1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
# u5 m: n+ F; y  n% Q1 N: Z$ G/ J1985 109094 6.60%
: n  S$ M* v! I# B1 X* g) h& [1986 138925 27.30%
! U3 ]2 Y/ V4 O! N; S1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
( q& R  K; |0 _1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
3 A) d* S% Y2 J1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
  l* Y' ]) y4 J' g8 C1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
, H' ?$ j, Y7 K+ Z, N. ^& b1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
% B7 Q3 O& z; B- W1 n& K: j/ D- _--------------------------------------------------------------------------------

* |: B- v3 a* j$ s好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
  ]5 b7 X1 n# N1 P: hYear Average Price %
  s1 C! K" T3 A: y; u3 K& H) d& `
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
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1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
' `' w0 [( Y7 d( O1958 16085 2.20%
* }. V; U1 b6 d7 L3 \' ^7 _/ z1959 16615 3.30%
* ^- m& Q5 o+ L8 s: y1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
6 s* W8 C2 b: o0 H1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
+ L' F0 H( a" }2 R6 C1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
; h7 J$ q' g# k0 {  f) x8 @/ o1972 32513 6.90%
- U0 d. K5 v9 K( e. _1973 40605 24.88%
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. C" z& `0 Y: r1975 57581 9.00%
9 x5 u5 t+ K( j& E6 H3 n1976 61389 6.60%
9 J4 V  a+ @$ C4 k0 l. T1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
% k$ V; y! m! A6 O$ {( x5 F- A+ A, T1981 90203 19.02%
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$ z9 B; ]2 h3 R2 k% Q+ E) W2 M& L' q4 A1983 101626 6.10%
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$ y" Y2 V/ g% I1 L' K! A1998 216815 2.60%
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1 p8 A4 H" o2 }9 @" y2000 243255 6.50%
0 H9 |( a' ^( ?2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
4 r5 g  Z5 G9 T1 W6 ^' D2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%



7 G. e  K9 L  H7 r! z4 Y1 o
弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
0 ]+ D$ L" d) Q$ @, j' J7 }:
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好奇的看看下表就可以估计出来了
( n1 {' Z9 }! Q; j3 u9 nTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
, Z4 k: ~. x5 n7 V
1953 14424 0.00%
. }  l3 r, B3 R! w1 K ...

- n0 t7 v; [0 B3 I5 ^0 T
我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
- Z! {: ?" M5 r" \: K6 M! S如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
8 V. A$ Z2 M/ f3 e% _! N- J1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

, t) a% P* G2 C! }结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表


9 k9 O* [' x8 ?0 j) A结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
2 e% Q" r9 H7 D2 J...

* k7 g1 l& d' T3 ^0 Y3 ~, v
7 R! E2 E$ A- D6 i老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
  I' T& B5 K/ L: F; K1 W( y

* h- K. R% K7 S7 ^* p40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

; m: F6 o9 N% E4 ]. X! h. @* b这点我同意。
  ?: [/ ^$ m$ O" @40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
; E% U) ?# h3 P! q7 J! z5 b! ~
大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

! n2 I) O; O0 z+ T% `5 ^$ W那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

1 c, H% Z5 u4 u! u1 C4 p% S
0 G0 q' `+ G0 Q- K老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
) j$ a1 c( `3 x: [我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。

$ p9 l+ n+ ^9 A" a9 {! `( N总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
, X. N$ c9 o2 }9 H6 I数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

! e3 ^4 [- L; p0 B! D2 e4 `" r7 }这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌