房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？


记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
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但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
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; ]% S7 t2 y: w% J3 L1 l5 u; a7 ?9 \5 Z但结果怎么样呢？
3 S/ \$ R0 R  q0 I6 U% z
& D  ?. x* j: U# `几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
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前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
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其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

; |& z6 ]! w# X7 ?# J8 y首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
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如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
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5 E. Z3 |9 {# j5 p0 g6 h' b: A) P身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
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算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

7 }. i: K/ l9 d  g: \  Y9 b买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

5 e$ C& g/ i: d2 N' K' u% S
4 T" ?5 a5 ]& s9 I/ R$ R* U40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
+ D" V9 ?' w# z# pTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
9 ?7 i. F3 ~0 T" D) E4 ~5 B# k2 LYear Average Price %

1953 14424 0.00%
) D8 L/ W( }# H: ?1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
$ Z. z  O8 }5 f" r; _" O* t, S1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
7 d9 z0 e+ J: E1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
5 @  g. P; J( Y+ w. L* _. Z1961 16334 0.03%
' ]& k- d, }! {  w6 ^% |4 _* f' A+ a% b1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
& f8 A8 [2 \  a- J5 k+ }) I1965 18883 8.70%
5 ^+ r) x  j7 u* e6 J6 x0 {1966 21360 13.11%
; I/ `+ T4 I$ h" H1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
- u( a8 G  X1 P2 i7 F# l1969 28929 8.20%
& ^& g+ t# R3 o" l9 x. Z1970 29492 1.90%
$ @: \/ ]/ C, j- T  O5 Y1971 30426 3.20%
+ ?+ m! o! t; k) y5 _1972 32513 6.90%
5 {' z5 h/ p" U& W3 D2 r1973 40605 24.88%
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2 c. F  K+ c( F1 R8 B$ a1975 57581 9.00%
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1977 64559 5.20%
, Q" D# U8 X8 {( A. x' k; r1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
6 y! a; U) u0 e1 N1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
* S" \2 A% z4 n% Q7 L# T+ s+ N" S1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
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: i2 I$ [5 v, B# t/ k9 v4 h3 r& R0 u1986 138925 27.30%
* `: ^( @5 a  a- }1987 189105 36.10%
- |/ Q# F6 V" Q" z+ U% M  ^; J1988 229635 21.40%
$ f' a! n, R9 N, Q& k$ n1989 273698 19.20%
' a: X- u$ s7 f1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
, s3 u; ~. f  t2 ?1992 214971 -8.30%
% n5 L. h. K7 T. D" @7 a2 j+ T1 \+ i1993 206490 -0.39%
( F$ \# P& J' E' S1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
* A) V9 u5 Q' g. f' A1996 198150 -2.40%
- i) {, @# I  C1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
6 m5 U1 I% c6 @$ W0 k1999 228372 5.30%
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; ]. @6 @- \" ]- R. ]: b2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
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! O( D' }' `5 X, N( P好奇的看看下表就可以估计出来了
' J7 Q+ g  S7 \' Z- f. c7 [2 \) sTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
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6 X/ a( Q# V) f9 i6 ~7 F1957 15732 4.60%
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1968 26732 11.01%
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1971 30426 3.20%
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( Y: ?8 q3 D$ W: H3 M3 J弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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# s; g  N* g' v5 V) B5 A好奇的看看下表就可以估计出来了
  I: u9 C  y1 Y4 G& Q5 T: qTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
- ~1 g. R0 z4 ^ ...

9 j. O5 Y9 I7 U* \3 ^我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
% G! q5 y$ k- c- M1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
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结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

! y* L8 Q! f$ k  Z8 r
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

# n! v1 _1 T0 x) K% n5 C) X
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

# {0 m3 i- j# x这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
7 s# B1 O; \0 R! `
大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

4 r' H% v. [. d; S) X4 U* ]三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

0 J1 F' _7 h" _) p" p8 ]- y
2 C+ S" F- l$ s  `5 e老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
) F+ E, G: k+ j+ X1 N我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
& \1 W0 J: f- D1 a9 W3 e0 J' D
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
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  N3 A4 j8 q  B* A; r, m6 `总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
# T1 H* {; @# a0 k' {# N& q数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

: Y$ }3 i% R" H: o" ~# s这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌