加国楼市趋势回望：华人涌入置业 南下购房风潮

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走出了经济萧条，2010年的加拿大房市经历火红和降温，几疑泡沫，但岁末最终被认为已经软着陆。一年的变动其中不乏政府的政策调控，同时也看到了投资人和消费者对加国房市的信心，预计新的一年房市趋向缓和。另外，由于受到经济的影响，加美地区看到了实惠环保房型的需求。低房贷率促进了本国人的购房，使得2010年8月份房贷首次超过1万亿加元，面对国际经济的不稳定性，央行在2011年可能会做出更多调控。
$ T3 q; j9 S. f) B+ K% p+ \) U央行收紧房贷 3次升息后熄火
7 R/ @* E: j' E" `/ f: W2 e为了避免出现类似美国金融风暴的问题，加国银行从2010年4月19日起实行更严格房贷评估标准。新规定主要包括下面几个要点：
? 如果借款人申请期限短于5年的固定按揭贷款，或者是申请浮动利率贷款，贷款机构在审核其债务偿还能力时，必须按照5年期利率或者加拿大央行的基准利率期限(benchmark rate)来计算。但是对于5年期及以上的按揭，贷款机构将用借贷合同的利率来计算借款人的偿还能力。
? 如果买家购买非自住的房产，作为投资或者出租，最低的首付要求是房价的20%，并且要求对按揭进行投保。而之前的首付要求仅为5%。
? 房屋再融资(净值贷款)最高上限为90%，比原先减少了5个百分点。
? 在估计借款人的贷款承付能力时，只有50%租金毛收入可以列入借款人的税前收入，并不予以直接抵销贷款，这大大减少利用租金来计算按揭贷款偿还能力的比例。而在原来的总债务偿还比例(Total Debt Servicing ratio)计算上，借款人从该房产和其他所有房产上所得到租金收入的80%可以用来抵销按揭和债务偿付。
2010年6月1日，加拿大央行(Bank of Canada)宣布将基准利率调升0.25个百分点，6月2日起生效，各大银行的房屋按揭浮动利率跟着上升。在连续3次升息后，10月19日，加拿大央行宣布，因美国经济疲软和本国经济增长减缓，决定把隔夜利率(overnight rate)保持在1.00%不变。12月7日，加拿大央行行长卡尼(Mark Carney)表示，央行基准利率仍维持在1%不变，直到经济有所好转才考虑升息。业界人士普遍认为，央行升息可能会延后到2011年夏天。
房市先热后凉再稳定 泡沫已避免
3 B1 E8 E0 y& ^) O3 J8 x/ j: ^# [2010年的房市在年头显出异常强的购买活动，通常是淡季的1月份出现了全国大多数房市待售房屋急剧减少的现象，导致新建房屋销售大增。由于央行计划在4月中旬收紧房贷政策，并且透露出在下半年升息，加上安省和卑诗省要在7月1日实施统一销售税(HST)，造成很多买家提前买房，因此加国大部分房市在第一季度出现火热，成交量和房价大幅增长。但是房屋销售从5月份开始，连续3个月大幅下跌。
由于房市落差极大，一些专家今年分别在春季和夏季末的时候警告，加国房市可能出现泡沫，不过业内人士很快地发现，夏季降温过后，房市供需趋向平衡，房价稳定。蒙特利尔银行(BMO)和《环球邮报》分别在11月份指出，由于家庭债务的压力，房屋需求下降，房价涨势已经回落，房屋供应也相应减少，加拿大房市没有泡沫危险。而TD银行经济部门在12月的分析报告认为，加拿大房屋市场已经实现软着陆，已避过了泡沫。
# p7 U5 y8 S4 e: c- b房贷突破1万亿元 央行考虑调控措施
; g- I- z4 p8 }/ M7 M: A( P加国各大银行为了争取客户，分别推出了房贷优惠利率，展开了亦步亦趋的利率角逐之战。4月份房市畅旺，债券收益增加，各大银行在一个月内三次调升固定按揭利率。10月份债券收益趋降，各大银行先后降低固定住宅按揭利率。
4 ~, o7 C# N# ]+ c总的说来，2010年依然是历史性低利率的一年，加拿大房屋按揭专业人士协会(CAAMP)11月8日发表的调查报告指出，到今年8月底，加拿大房屋借贷首次超过1万亿加元，在过去15年，加拿大房屋借贷增长194%。但是，多数人表示有信心偿还。
加拿大央行行长卡尼2010年12月13日在加拿大经济俱乐部(Economic Club of Canada)的经济论坛上发言时指出，金融危机以来的长期低借贷利率造成加拿大金融债务(如房屋借贷和政府借贷等)高速增长，央行正在考虑新的措施来抑制金融债务的进一步增长;政府、银行、公司和借贷者需要采取措施，抑制金融债务的继续增长。
华人买家涌入加国置业
尽管温哥华和多伦多地区的住房承受力在加拿大来说很低，尤其是温哥华地区，但是跟中国主要城市，像上海和北京比起来，并不见得太贵。据报导，很多富有的中国人相信房产是最保险的投资，在远离中国的污染，向往加拿大的高等教育，以及有机会生更多的孩子等多方面因素的吸引下，大批华人涌入加国购买房产，这些人还是加国高端房产的消费者。温哥华冬奥会选手村在初夏的时候推向市场公开销售，当时有数千人到场参观选购，其中超过一半的买家是华人。而多伦多在冬季伊始也看到了华人投资公寓的热潮，推动了当地的楼市。
加养老基金投资活跃
2010年是加国投资基金收购全球地产活跃的一年。《华尔街日报》曾经预计，基金介入房产投资和公共地产投资证券扩张业务，是投资的两大主要趋势。
" r# d& [1 B/ w0 D) P加拿大退休金计划基金2010年多次与公共地产投资证券公司(REIT)合作，大笔购买美国购物中心物业、商用写字楼，收购澳洲商业地产，并投资伦敦奥运村。不仅如此，加国最大的养老基金之一，安大略教师退休金计划(Ontario Teachers’s Pension Plan)，还加入了加拿大按揭保险业务的竞争行列。
) e+ F0 H' r0 t, x5 C/ C( eMLS有限度开放 网络购房工具兴起
+ }! p- z' u8 R2 W约9成的加国人通过MLS售房系统做房产交易，卖房人只能通过经纪人会员放盘，有关上盘规则由加拿大地产协会(CREA)掌控，因此被加拿大竞争局视为垄断市场。CREA3月份投票通过对普通房屋卖家“有限度地”开放MLS售房系统，买卖双方可以绕开地产经纪，自行接洽，从而节省了中间费。但是加拿大竞争局认为卖家自由使用MLS系统的路障并没有解除，继续入禀加拿大竞争事务审裁处。CREA与竞争局10月最终达成并通过协议，结束争端。在新协议下，加拿大消费者可以分项付费，即只对所选择的服务项目付费，而不是支付整个交易的佣金给经纪人。不过业界人士表示，这对一些施行行业管理规定的省份并不会带来太多的改变。
9 W6 {' Q+ t+ G) [( r% L1 X0 ]加国内也由此争端出现了低佣金，甚至免佣金为卖家放盘的私人房地产网站，一同挑战MLS系统的操作。同时，随着网络和无线电讯的发展，CREA已开始开发手机用地产网实用程序，各经纪商也纷纷利用联网和网上录像等作为卖房推销工具之一。买房人使用网上购房工具的趋势越明显。
多代同堂 省钱实惠住房受青睐
调查显示，回归“多代同堂”是加拿大房地产市场的新动向。在过去的一年中，寻找和购买适合两代人或三代人共同居住型房屋的人越来越多。另外，受经济低迷的影响，省钱实惠的环保型和绿色住房，以及迷你型的住房也正在受到青睐。
( f( p; S( a* w  Y" P* A+ N8 BLEED专业人士新认证考试
, p2 M$ T) x4 [9 l' y3 W- A加拿大绿色建筑委员会(CaGBC)宣布，新的LEED AP认证系列考试将从今年6月开始，CaGBC不再提供旧的LEED认证考试，转由绿色建筑认证协会(GBCI)提供，面向加国各地的各类建筑界专业人士。
; L, H! }1 T7 B3 {领先能源与环境设计英文缩写为LEED，全称是“Leadership in Energy & Environmental Design”，AP是“Accredited Professional”的英文缩写。十多年来，LEED职业资格证书一直被认为是商业和住宅建筑部门一个重大成就，取得LEED职业资格证书是考证人对绿色建筑设计、建造和运营的全面了解和承诺。目前全国已有上万名已被LEED认证的专业人士，这个专业队伍还在不断壮大之中，他们正在帮助设计、建造和管理国内很多最具创新性和环保的建筑。
' t$ N0 `* R9 i& ~6 M/ s美国地产吸引外国买主 加国人最多
+ M7 k5 S7 ~! J加国人南下购房的人增加。数据显示，美国购买地产的外国买主中加拿大人的比例最高。房价便宜、阳光充足的南海岸地产是吸引加国人购房度假自住或者投资出租的首选。
# ~2 e7 y; X( L商业楼市依然看好 建筑市场需人才
2 E( v: @# O# g' a. l% a( x2009年持续了一年的加拿大商用房市场的狂暴在2010年趋向平静。在高力国际公司(Colliers International)的一份房地产投资计划调查中，2010年由于房产空置率的降低和租户需求的增加使租金价格上涨，有60%的投资者都表示愿意在未来一年中购买商业不动产。
; ~+ u+ j; K. _" }虽然租金看涨，但是加国大都市的商铺租金相较于其他国际大都市而言依然低廉，而加国经济恢复也相对稳定，由此吸引了一些国际时尚名牌进军加国商场。不过，卢森堡国际税务谘询顾问服务公司Taxand指出，加国商业地产业主在全球缴税最高，高税收是阻碍外国投资者进军加国商业地产市场的一大障碍。
高纬环球预测，加拿大2011年办公楼市场前景明亮，工业楼需求也有增强的趋势。
+ F$ F4 ?3 B# _& o5 s加拿大建筑行业协会的研究报告认为，由于加拿大的房地产市场恢复好于预计，建筑市场未来8年内将需要大量的熟练技工(skilled trades)。这些技工包括建筑业电工、施工经理、煤气安装工、泥瓦工，木工和混凝土工等工种。为满足需求，全国各技工培训学院如BCIT等，已经大量增加相应的技能培训班的数量。