 鲜花( 70)  鸡蛋( 0)
|
来源:世界日报
7 K% t: T8 f7 v- ^9 m7 w
8 W% f2 Z2 ?- K! l4 R- u 美国著名经济学家贝克(Dean Baker),曾最早预言美国房地产市场的崩溃;他在17日警告说,加拿大的房市很快就会出现美国式的调整,如果利率上升2个百分点,房价可能跌去 30%,导致房市的巨大震荡,甚至出现像前几年美国那样的崩盘。 ! S e1 I1 \5 ?' l' |
; Q& A3 g' R! K8 q- ]由于英国「经济学家」杂志最近也指出,加拿大的房屋价值被高估 24%,所以贝克的言论引起很多人的关注。
. |# A) K+ F; t
o5 ~6 z- E' r, F/ @5 v, W, h4 N, [; T
不过卡尔顿大学(Carleton University)斯波特商学院教授、前满地可银行房贷经理李伊恩(Ian Lee)却不这样认为,他说加拿大的房市会停滞不前,当不会崩盘。他列出了下面的理由:
) E/ y0 {" N3 `/ k( N* P7 e
/ ]4 k' h2 Z2 p2 C8 ^0 A l管理制度不同
J8 E' `9 n8 y
" T: ~1 L+ C& X8 w7 b: u美国的的房市崩盘是政府政策有问题,美国的金融机构把钱借给不付首付的房主,通常也不检查借款人的信用纪录。
0 g% Q" I I- e4 E/ S0 x3 y
5 u; d; [1 M) F) w但在加拿大零首付是非法的,按照加拿大房贷暨住房公司的规定,每月在房屋上的开支不能超过家庭税前收入的32%,每月的还款额不能超过40%。这样就保证收入极低者无法获得房贷。
2 ^' K$ k5 \7 V! t2 r
6 g m# p; ~+ |' Q) S供给和需求
5 G; s" J1 [/ P# q
0 R6 {3 }8 q' P5 G美国人一旦失去工作或者月供上升太多,就开始违约、不再支付房贷,让银行把房子收回,造成市场上供给大大超过需求,推动价格跌到几十年来都没有到过的深渊。
2 m) B7 Y, B5 Z/ D
* T R2 q0 p/ D1 C/ l而加拿大需求仍然旺盛,每年有35万新移民,形成持续稳定的住房需求。虽然一些小城市人口下降,但像多伦多这样的大城市,人口只增不减。
. ]/ [8 W8 m( K2 H$ O* ?4 e6 p! Z" f- l( k& |8 \
加人负担得起
& z4 H6 |/ T. @& t/ M2 z. o. y/ r- c
虽然根据加拿大人的债务水平,住房价格可能被高估了,但仍在可控范围内。皇家银行在9月的一份报告中,也指出加国住房的可负担性没有显示出任何异常。现在典型平房的可负担性为41.1%,远远低于1990年的54.2%。
# e0 ^ K3 P ]! h; m
2 c( E4 k1 c& N: g2 J& j, |会先偿还房贷 ; G' g! n4 a2 s% c% |1 D1 C; Q8 R
3 J1 A0 W9 Z( f; n2 v许多加拿大人如果没有足够现金,会延迟偿还信用卡债款或汽车贷款,但不会延误偿还房贷。虽然加国房价在一直上升,但房贷违约率在近20年来一直没有变过。按照加拿大金融机构协会的数据,在8月只有不到1%的住房房贷出现拖欠。
) j7 v& C' j) h7 {. n2 h6 p& w! ]4 [; G2 w( ]5 u
利率影响不大
7 U( `% R" K" ^3 _# `4 N
( ^) G- a" X5 Q至于利率上升可能对住房市场造成的影响,1981年,美国的利率上升到两位数,但房市没有崩盘;加拿大利率上升时,房市会出现调整,但幅度不大,房价可能会持平。最坏的情况,也不过是下跌5%。 8 P. G9 ]; P! [3 z5 H
- Z5 D3 |/ [1 Y3 ` j( @
皇家银行的上述报告也指出,如果利率上升大约两个百分点,可负担性会上升到46%左右,但仍远低于1990 年的水平。 |
|