5年前合约还未交楼 发展商败诉判退定金兼赔讼费

get8686

安省高等法院昨天作出裁决﹐要「遨天置地」分契式商场的发展商﹐向2名买家提前煺回订金﹑利息及支付2人因今次诉讼所引致的一切开支。

0 L+ B* N9 s1 l6 }+ [该2宗由2名不同买家入禀的煺订官司，由于涉及同一论点、合约、物业及律师，安省高等法院昨日合併在新市法院进行聆讯﹐法官马利根(Gregory M. Mulligan)最后以发展商「单方面延期但没知会买家」、「在要求延期的信中带误导」以及「无法如期交吉而预期违约」为理由，判决2名买家得得直，发展商要随即向2名买家发还订金及利息，以及支付2人的全部诉讼费用。

发展商辩称1名买家过早要求退订

昨日的聆讯主要是就其中一案进行辩驳，因为该案的买家曾向发展商签回延迟交收物业日期(possession date)的同意书，故要到今年11月30日才到煺订的期限。
0 O' W2 q0 a  ?4 c) q: c+ s
尽管发展商的主要理据，是指这名买家要求退订是过早(premature)，应要等到买卖合约上所註明、即成立共管物业业主管理委员会(condo corp)的限期(今年11月30日)后的一天才有权终止合约，但法官最终还是接纳了2名买家的代表律师比纳文斯(Jullian Binavince)所提出的上述3项论据。




' a6 G( S% D. M* h; F* J5 C" F法官在作出裁决时指出，发展商虽可行使权利来单方面把交收物业日期延期(最多18个月)，由2007年9月30日延至2009年3月31日，但却从没就此通知买家，是一项「严重的遗漏」(serious omission)，所以这项延期应该无效。


" ~- F6 o6 z; G3 z没通知买家 延期属无效
1 \( J% R+ h7 C
% M; j7 Q$ i, c8 [( n3 }/ M7 ~对于发展商于2007年7月发给这名买家、要求把交收物业日期延迟的信件，法官也认为当中涉及错误的陈述(misrepresentation)，因为发商展在信中表示「获取所有所需的建筑许可证」，是以复数来写的，但实际上至今亦只是获得唯一的一项地基许可证(foundation permit)，故这项延期亦应无效。

法官指发展商不能按合约日期交吉
" l& a/ p$ O$ f. ]


7 c, `* Y9 }# F& X
/ V( |; o! f1 w8 G3 A3 N与此同时，法官也同意这名买家所提出的预期违约(anticipatory breach)理据，因为目前已很明显地可预料到，发展商不会遵守买卖合约的条款、无法及时完成商场的兴建来交吉，而且发展商的代表律师昨日在庭上也承认，该商场项目是不可能按合约的日期而如期交吉的。
1 T1 |4 R7 K5 Z6 v+ T: {: L- W
5 Y+ ^' ]1 A8 Q- q; g, G5 L  O


1 p9 M. r( A+ i/ i+ ?) F1 _法官最后按以上3项要点，颁令要发展商马上向这名买家煺回128,625元订金及法定的利息，以及由法庭所定出的1.5万元诉讼开支(包括聘用律师及建筑师费用)。

& E$ ^& K! U! @
' a0 D8 w) u! c% O, k

至于昨日另一宗一同审理的个案，由于该案的买家的买卖合约已在今年6月30日到期，故煺订问题已经解决，昨日剩余的是诉讼费用的问题。法官昨日按照上述一案，也向发展商颁令要向该案的买家煺回43,800元订金及利息，以支付法庭所定出的7,500元诉讼开支(包括聘用律师及建筑师费用)。
$ u1 K, D* \% K) l7 d) i& e


2买家2005年签买卖合约
+ E; {! ^$ A9 f8 A  x/ ~
$ s2 q5 o+ x5 Z7 M; ~0 t  D$ u这2宗煺订案件的2名买家，都是2005年6月时签署买卖合约，分别跟发展商购买了3个及1个的商用单位。合约规定发商展要在交收物业日期2007年9月31日，让这名买家迁入。合约准许发展商把该日延期一次或以上，但合计不能超过18个月，即是不能延期超过2009年3月31日。

0 Y& J+ P4 f8 k, |% U+ u合约并规定发展商在这交收物业日期后的最多14个月之内，成立共管物业业主管理委员会，如不能做到，买家有权终止合约，获煺还订金及利息。合约并规定发展商要在交收物业日期之后的最多15个月之内交吉，完成单位的买卖(final closing)。
7 R. S4 t" B5 s3 g  t) N
而其中一名买家则是于2007年10月，签回由发展商于2007年7月所发出的信件，接受把交收物业日期由2007年9月28日延至2009年3月31日。以此计算最多14个月之后，即是今年11月30日要成立共管物业业主管理委员会，在今年12月30日完成单位的买卖。