利率持续上调会否绑架加国房价？市场“软着陆”

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盛夏的加国房产市场却似已进入多事之秋。7月初HST实施的震荡波尚未平息，20 日加拿大央行便宣布再次提高隔夜拆借利率 0.25个基点，由0.5%升高至0.75%。这已是6 月1日升息以来第二次利率上调。
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央行短时期内连续两次上调利率，这也完全符合本刊记者之前预计的“加拿大央行将采取类似于澳洲央行的‘小步快跑’升息模式，即短时间内连续小幅加息，既达到给经济和行业持续降温的目的，又避免单次加息幅度过大影响经济与行业复苏进程。
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以此推演，目前0.75%的利率从绝对值而言仍是很难起到调控作用的，预期央行今年年内尚有1次(概率大概70%左右)至2次 (概率大约30%)小幅加息的可能性。众所周知，地产行业对利率是高度敏感的，利率上调一般都意味着房价下跌。那么，在一个已经开始启动的加息周期中，持续上调利率究竟会否绑架加国房价，使其出现‘稳中趋降’的反向运行模式呢?

  r2 F( O3 O! U- _" M政府将以维护市场健康为主
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9 |$ O6 V* P% I8 T* P$ t7 P加拿大某大金融公司投资总监Richard Lin先生日前在接受《北辰地产周刊》采访时认为，年内利率再次上调是大概率事件，目前0 . 7 5 %的利率水平显然难以令央行满意，因此象征意义居多，他感觉如果宏观经济没有大的倒退迹象的话，明年利率水平当是今年的一倍也就是1.5%上下，量变引起质变，那时候才能去谈对某些行业的实质性影响。

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1 r0 R* D2 h/ L4 o; R6 h4 l“我觉得虽然利率有持续上调的趋势，但鉴于绝对值偏低，而且央行基本不可能一次性大幅提高利率，所以对地产行业的影响是相当有限的，对投资者而言，可能更倾向于心理层面的抑制，并不会增加多少实质性的交易成本，因此几乎可以忽略不计。而且央行调控地产市场的手法我们都已经看到，加息只是一方面，地产新政、MLS系统以及 HST等构成了其他方面的作用力。正是因为多方面作用的结果，加上周边市场地产调控的影响，才使得加国房产市场出现了大约5% 左右的回调，而成交量的下滑则更加显著。  

否则单单计算加息的效应，恐怕连1%都不到。” 他强调指出，后金融危机时代加拿大经济在西方国家中虽然表现突出，但也绝非没有隐忧。最近国际货币基金组织(IMF) 的预测报告就认为，加拿大经济明年仍有下跌风险，并将加国经济增长预测目标降低了 0.4%，至2.8%。此外很多经济学家也预测加拿大经济从2009年下半年以来的大幅增长将放缓，一些偏负面的数据将在今年下半年陆续出现。  

“很显然央行现在也有些投鼠忌器，对经济下滑和本国消费能力增长的下降同样也心存忧虑。因此我认为央行不会继续下猛药整治房地产市场，而是采取一个维护健康趋势和抑制过度投机并重的姿态来制定策略，因此房产市场既然已经有明显降温趋势了，那么下半年就应当以维护健康趋势为主了，相信不太可能再出什么‘组合拳’来抑制市场供需。所以单靠提高利率的‘小步舞曲’ 对房价是不会有实质性影响的。这其中是一个比较微妙的博弈过程，有点像橡皮筋一样，拉一下，松一下。我觉得自HST出台以后，决策层对地产市场的态度应该是以松为主。他们也同样害怕一旦把房产市场搞得太冷清，那么宏观经济必然会受到明显的负面影响，这样肯定得不偿失。”
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据多伦多地产局刚刚公布的数据，7月份首半个月透过多重放盘系统(MLS)的重售房屋销量是2790间，较去年同期下降37%。



, y( x3 T2 X( K/ f$ M% }! R+ D; ^. b地产局主席约翰斯顿(Bill Johnston)指出，预计下半年的销量与去年同期相比，仍将会有所下降。地产局的高级市场分析经理默瑟 (Jason Mercer)指出﹐在平均屋价方面，7月份首半个月大多区二手屋的售价为42.8万，与去年同期增加8%。他又表示﹐今年下半年﹐大多区的房屋售价将会继续增长﹐即使成交会放缓﹐但是销售数额仍能支持屋价的增长。
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. s' N0 f* n9 _8 o$ G房产市场调整处于“临界点”

Richard Lin认为，目前的相关地产销售数据已经处于临界点，如果再一味打压的话，那么市场一旦转入跌势，参与者信心就很难恢复了，这肯定是政府也不愿意看到的局面。所以他认为即使利率年内再有上调，其他方面的调控政策也会缓行，因此下半年房价将趋于平稳状态，并不会被利率绑架。

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9 d# M; [: u2 ?* N7 X嘉德地产总裁李丁先生近日在接受《北辰地产周刊》采访时则强调，对于自住购房者而言，任何时候买都是对的。而对于投资购房者而言，则需要选择一个比较好的入市时机。他认为加息只是能够影响房产市场的一个方面。对于加拿大特别是多伦多房产市场而言，刚性需求恐怕是更具有决定性意义的方面。每年新增加的大量新移民是不会仅仅因为加息就却步房产市场的。因此下半年的房产市场走势将依然平稳。


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% d3 H" G4 ^7 \下半年市场有望“软着陆”
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& M) ^3 l: o( Y- L# C+ `8 y$ o, uRichard Lin表示，目前随着HST的实施，租房市场也有些蠢蠢欲动。最近安省政府宣布2011年房租涨幅上限为0.7%。这种行政指令的唯一意义，就是释放一种从反面解读的信号：房租上涨是大势所趋。房租上涨对房产市场是一种正面激励，会使许多持币观望者认为租房不如买房合算，而且其效应更加直接，肯定比加息的幅度更刺激投资者的神经。

“据我所知，不少投资者自今年年初开始就持币等待房价下跌。他们也知道要实施HST，也知道房地产新政，也知道加息周期。但很显然，目前房价调整的幅度未如他们的预期。这里面有一些购房者受到时间或其他成本因素(例如房屋租金)约束，迫使他们选择再次入市。当然政策方面的真空期也是他们权衡的一个参考，下半年房产市场政策真空的概率非常大，将促进市场‘软着陆’，当然也别指望会出台什么利好。所以下半年房产市场有望重新趋于活跃，价格也有先抑后扬的趋势，持续小幅加息并不能阻挡许多人入市的步伐。”

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