三家银行升按揭率 低利率时代将结束

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作者：牧涛

昨日（周一），本国三家商业银行宣布调高按揭利率，意味着本国有史有以来最低利率时代即将结束。业内人士建议，为了规避按揭率上升的风险，客户可以考虑锁定按揭率。同时，按揭率上升也可能为房产市场带来变数，令火热的房地产市场降温。

& z: }0 S2 S! }各大商业银行或相继升息
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据悉，宣布调高按揭率的三家银行分别是：皇家银行、TD银行，和本国商业银行中排名第七的龙顺银行(Laurentian Bank)，调整项目则包括3年、4年及5年期三种固定按揭利率。其中，利率增幅最高的是5年期固定按揭，从原来的5.25%升至5.85%，增加了0.6个百分点；而三年和四年固定按揭率也被调高了20至40个基点不等（一个基点为1%的一百分之一，即0.01%）。
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至于本国的其他商业银行，则暂时还没有宣布类似的政策，但业内估计它们不久之后也将跟进。专家指出，中期按揭利率（mid-term mortgages ）最能反映出银行在债券市场的借贷成本。由于借贷成本增加，其他银行全面提高按揭率已是“箭在弦上”。
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6 d' {4 f- |9 e6 z" C分析人士也预测，在固定按揭率调高后，浮动按揭利率也将很快跟进。一般而言，浮动按揭利率是使用隔夜拆息作标准。
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' s, W- l3 t/ g6 Y" h" y+ U+ h/ g& b- l外界普遍预测，本国经济受到通胀压力越来越大，而央行着手控制通胀之际，会在今夏提高隔夜拆息利率，这将大大影响本国各大商业银行的短期借贷率（short-term lending rates）。届时，本国商业银行的各类按揭率，也将再次大幅上升。
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: n; [$ X5 Q) O; j  h在过去的一年多里，央行为了刺激经济，一直将隔夜拆息利率维持在0.25%的历来低位，并承诺今年夏天之前不考虑升息。这个承诺的前提条件是通胀率仍然在预期范围之内，如果通胀率失控，央行便会调整。

专家：锁定按揭规避风险

尽管从长期来看，维持短期按揭、保持灵活性是最佳策略，但是鉴于现在的按揭率处于升势，所以专家建议将利率锁定，以便降低风险。
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# V& w$ k% W6 u; q- E1 o本地按揭策略专家麦列斯特(Robert McLister)表示，假设银行的优惠利率由2.25%逐步提高2.5%至4.75%，而借款人又采用浮动率，每月供款便会增加约三成。如果借款人的家庭财务比较紧，则这个时候用固定率比较合适。

% m6 G) `5 i8 q麦列斯特提醒，提高2.5%意味着上升250个基点，听起来很不可思议，却是可能发生的。在过去的近两年里，央行一共减息4.25%（即425个基点），上升250个基点不过意味着回升一半多一些而已。他还表示，银行已开始了新一轮的加息潮，并在短期长期会继续上扬。
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$ O+ X1 K4 Y: ~; F2 m7 m  ^CIBC经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，在未来的一段时间内，本国银行的按揭率仍有碰到10至15基点修正（correction）的可能，但是总体说来还是以上升为主，所以人们应该早做准备。不过，他估计按揭率应该不会如“一次上升60个基点”这么多，可能会比较缓和（moderate）。

' D) ~& a5 \8 z# Z( d- j. \泰尔还表示，在利率处于升势下，他已经可以预见人们“蜂拥至银行”锁定利率的“潮流”（wave）。
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本地华人媒体采访的TD银行房屋按揭经理丁女士表示，有意购房的人士可在今天下午5点之前先与该银行按揭专家联络、设定按揭利率。即使还未看好要买那间楼，也可以向银行取得具有弹性的“事先核准”按揭利率。“事先核准”的利率90天内有效，这样便可以先锁住较低利率，以免利率未来调整，要负担较高利息。

满银经济学家Robert Kavcic则提醒有意购房的人士，不用对按揭利率提高而过分惊慌。尽管按揭利率上升令业主的月供负担增加，但是可以让房价回落，可以抵消一些损失。另外，即使现在按揭利率被调高，它仍处于历史低位，而潜在买家还有一些时间可以仔细考虑是否入市。
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炽热的房产市场或降温
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( P1 y8 V' h" A有业内专家评论，按揭利率调高后，确实令购楼负担增加，对正在选购房屋的人士有影响，也为房地产市场带来变数。同时，4月19日联邦政府将推出按揭新规定，也将抬高购房的门槛。
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. w/ ^# Z- C. I. I+ L9 l' h5 r, R, t据悉， 4月19日开始联邦政府要求银行审核申请人还款能力时，改以5年期利率计算。以现在5年期利率较3年期低1.3%为例，年薪10万人士，原可获贷40万元，但4月19日以后，只可以得到30万元的按揭。

CIBC经济学家泰尔也预测，今年春季可能将是本国房地产市场最火热的光景（extremely strong spring）。随着按揭率的全面上升，市场将从夏季开始冷却、停顿（stagnate），但是不会崩溃（crash）。

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Eunice.kk

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