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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。
& h4 A% }. E/ N. g; v请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?& E; f) D6 F% v
例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?. Q$ e4 y: J' f" \6 _

4 H, F- {; [  L" p3 D3 i请教熟悉税务的高手。十分感谢。2 G4 c* B: a+ f8 ^( h
如能提供个链接最好了。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑 1 U/ ]" K5 _9 E  i2 H3 r9 h* h9 r
3 v: u5 h3 R' l' R4 {. p
如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。
, X/ Z5 `' |+ X: `. }这么做,技术上还是自住房
  D. \7 D! F* s! V2 Y好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。: @  l0 m( F% B- @  q

+ F3 ~- G( i. f4 K" o另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
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发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -   
* ^! s# s+ _" O0 R3 a2 f7 B9 ~- z
' i& ^" y5 C; t; \+ m3 N9 E不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。
2 P  {- X6 L( w0 D' s& p3 B自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税
+ U% w; C( Q/ |
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
* W$ w) b4 e  Q6 ]5 P: |3 M0 J5 L) A9 z$ C3 r$ U3 t6 f, F
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? - Z  @8 U4 l# U( H% t

& I1 M! m  m% e6 s商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
) k9 Z. s' K, I1 H* A9 [) U/ y! A4 a7 ^
大型搬家
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
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发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑 , R; @# H2 k- y; Z9 ~. T
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
3 c% i' s3 J6 W
+ v8 }3 [  L& e( s0 P. C5 }+ A如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
( v8 U8 i$ r4 W5 Z" h* w' V7 G( d/ O
2 U3 X5 ?/ p7 L+ C* U  J% {$ l商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...: g  i2 N, k0 T
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
5 W2 e! E/ j& d! e$ i$ @# s
实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。& T1 g& h! b1 X
  W) B1 u& T& |. b2 R  _
不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息
/ ?7 `9 n) _$ o9 h) g$ \政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。
# T( a2 e3 a5 Y* Q但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
2 c7 `( G3 T4 U+ L+ I, tnewtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
4 Z9 k" Y0 v  w0 r4 S0 M# j
除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
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发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
: K* {8 U$ A6 s! U/ g2 ~raymond_z 发表于 2010-1-24 22:34
$ [; T. z/ f1 `
大型搬家
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2# 精打细算
! b6 J. J0 J. G
$ w7 X  V# _/ k' I, G9 l9 s感谢精打及各位朋友。+ b- `0 d6 z" P& D8 ]$ g
. ]$ S: J. @8 X7 ~& _% g& n
我在edmonton没用房子。( s' H- I* M! h1 f5 ~4 [5 b

6 G  g" r/ _' a, ^1 L" h有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
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发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。
8 X) S2 @+ D( T* E) Q$ ^( E0 ?* m( R  V* `& s  c7 W
如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99 . [0 G+ j4 d5 b. \5 ^
Sunalta 发表于 2010-2-9 14:28

. K' V* s( a1 L/ T请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement# ^  a% M6 f9 R; M1 ?3 E4 r
只给(80%)贷款利息.
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
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发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS
4 Q+ F7 D7 U5 B
" ]% V$ E' p5 u- \8 f' z3 Gmortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税
- Y+ [3 C& a; C# y补充2楼primary resident,需要2年时间。
/ J9 Y/ m& y3 ^' c$ U* ~  _! F, y4 C/ V+ m+ ^9 {
除了贷款利息, 还有那些可以抵税?! J) c; ]) c* c, _- l
广告
) I8 x( A$ z) A) T保险$ P* k# Y0 S/ w3 i0 x  g
其他银行charges and interest8 h- ^/ g5 P2 U8 g
房子修理维护' u5 m$ I: t( s, Y8 c5 o. v- t2 p
管理费用: `5 B. |8 ^. p9 M: C) r
汽车费用* \4 W7 }3 ^4 S4 Q8 V. Q
office expenses5 {: a! X$ [( \& R' E
会计费用,legal fees
, A% y; F% L: h0 n& G+ [: B# ?地税# }/ b! p4 |  r* i0 \- C1 g$ }
工资(这个一般是casual的清理打扫之类)
- _. l' j% F# H; b% Z. q0 Y0 |travel
4 R5 D  E; z; _3 ]6 autilities
8 I9 P  f+ ]6 c, Qand other reasonable expenses
5 f4 \! n$ P3 E3 ~. S2 U' p2 p9 q) y% R' v" ^% P+ d! }! E% {* R0 ?# J
回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有
8 M- o( o! t9 g% S. I0 ~3 P1 Y% F7 W2 n( U+ Q- A2 s# G. e0 f2 o
补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident! S+ L- g+ T; Z
+ L1 X4 e. f4 Q& ^8 o2 r
你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算 8 A0 ~$ u5 V0 o% A& h& v$ F

& z6 ~( D5 E2 |+ P' T6 G/ I. V* W& o; w- n
Both can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。
; G/ e/ d4 |# w6 ?, B5 G1 e6 t7 S1 F' l! M! |
虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(151) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算 * \# d' c0 C* A' a

4 ~) j# Q  a4 [6 a$ I% r' @/ c- q/ G2 Y( t9 e% X  d& h. G
???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
3# 精打细算
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; t& X4 V8 b( G/ x) b. l, G/ N* V7 S; |
See see
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发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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