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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。0 @4 m% @# G* Y; j# C' ]2 B) j+ u
请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?
8 D! }2 U+ u4 K# W$ L+ f: p例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?
; f& |* s4 Z' v* W2 k+ i' P  [' T0 W: J4 T1 F3 M, G, s! R8 A- c
请教熟悉税务的高手。十分感谢。
3 _+ K2 ^& |$ B4 u& l- q9 S9 t如能提供个链接最好了。
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发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑
9 m0 e# }4 S; S' m" ^  W6 O6 P6 H& t; Z# ]7 ?
如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。 6 H& X( }6 V) y
这么做,技术上还是自住房
0 @% H! R# z/ A+ u! n; g3 p: F好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。
& K5 `) I! v2 i
. J9 y9 L( t# c; M另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -    0 ~; \7 _! i% Y1 U$ _

- V$ _# F* j3 j不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。4 Y, w0 c$ R; ^% D1 o2 l( o
自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税
8 ^: k( t) a, d! z& c; B
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?+ X$ `4 V! y4 B/ D, p. f) \3 ^. N( [
  p3 C$ C5 Y% K- l
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? , u) G9 H* ]4 ?+ a1 B* Y
: T  i; R" f5 o# b0 d4 p8 U2 R4 s$ z/ x
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?, `' c9 v$ C6 q0 X! L/ ^' D
3 G4 j2 @* _# {8 B% g; z5 E% D
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
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发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑 # ~. G. o& k2 \% m1 }8 Q
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?$ U: C% }9 O8 }6 {" B3 ~) t

0 t7 D1 K) i) s' l( O如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? 1 i' F7 @* W2 q* L7 Y; K% K  j/ l
. M% G& G# |8 y$ ~
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...
  D3 f( c+ ]. P- v2 R& u/ d: W$ Jnewtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
0 i& F! X' P8 I2 V. m: {( ?7 D: J% A
实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。
0 @% a/ }; i( @
& Q& k+ s2 y2 ?9 U% L3 @  [3 Z不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息- y. |1 f, A5 ?2 x" E& g
政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。
% Q+ k. e+ Y6 d) |) C7 }但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
' l  g, Q) u: @- q0 O: ?newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

* M  ]6 ~) [" s) x  b除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
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发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的5 G7 F5 e$ d% Q3 Z  i( C
raymond_z 发表于 2010-1-24 22:34

( Z6 E) g) H# o6 k1 j
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2# 精打细算 " x- h- Y8 h) v
* g% W5 c. C% e: s4 f
感谢精打及各位朋友。
& [: b8 N  v$ F8 c* j* u' d
' f6 P) P2 a9 _  b我在edmonton没用房子。; b; e7 J! j2 z4 G( @/ q" ?& ~
+ s5 r9 T. V; h# L* q! {
有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
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发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。
! r. Q% M( |& z; w1 z; g0 @
/ ?; g) B7 o0 e' c( ~1 W" p+ m/ M* ?如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99
- z. f; ~! {0 O* LSunalta 发表于 2010-2-9 14:28

; F+ I( t0 T" n9 h" E. R! o请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement  ?8 c( |# g& E. ?( y: P
只给(80%)贷款利息.
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
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发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS: j- C! N2 _) J0 L2 n

) c" S+ r0 a$ C* a1 nmortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税  j4 _& k; Z. ?' N
补充2楼primary resident,需要2年时间。8 H! i+ {& Y/ z! C7 ~# A: V; n$ o6 d6 Z: }

; S3 e$ o3 y+ V4 p1 m! _/ X" S除了贷款利息, 还有那些可以抵税?
9 Y" ^# i& x5 T9 ?  }; i& x4 Z广告
) h0 A( E0 N9 |) H; Y/ M保险
0 v5 \3 l7 J9 Q! [* P其他银行charges and interest
  \* q5 P( N# O) \  T房子修理维护3 G$ F4 e/ n3 Q7 ]' m8 L
管理费用5 |3 v" x$ }& |) U
汽车费用
% g: @  A& e' t$ R  @5 J5 Joffice expenses" [/ {2 W3 X( C8 J. T3 P* e7 f: _2 m
会计费用,legal fees6 g- W$ f. R; U7 D. j8 O( A/ P
地税
0 x2 I% y2 L% }工资(这个一般是casual的清理打扫之类)+ g) |* k6 |$ i$ t, D8 P( x. t
travel6 M" F9 Z1 g2 y
utilities' _- e6 ?0 P! {; f. l8 P( M
and other reasonable expenses- x" S( I: [3 c; r# c3 ]4 c
6 N1 F+ J7 o+ S; c
回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有2 y) G% K( l4 U8 c* b

2 \+ f6 ?, B' Z+ T; X3 {% o+ J  d补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident
2 c# B2 ^; s8 r% G7 t4 P
/ v. {7 S8 O0 }; P你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算
/ b6 m7 ]" q8 ?8 m1 f" ], @$ s+ f* p! u6 ~& n0 I

* d/ n& D7 R8 b3 s/ [  yBoth can 抵稅
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。
, F) _, V8 S& }8 B; u. J6 |' S1 q8 x3 ^* |5 x. x7 n
虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(151) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
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发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算 # ^( d# Z0 x; u: q. I

' ?9 y7 f5 k- M1 O. A* \
3 q# j9 A, P9 `???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
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3# 精打细算 2 L5 D9 P( g+ k" G9 X  K* \6 l# n( `
. N0 b$ @, y' b4 J. G
5 |) U, o3 ~! X
See see
理袁律师事务所
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发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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