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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。
8 \" w, p2 c* v9 O# V* H1 K请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?
" n2 @! j6 {8 p, ~' l& \例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?
3 G$ A' g' o8 E/ v( H1 h/ A9 P0 J" L4 B. u4 \' }% c' v8 @
请教熟悉税务的高手。十分感谢。
6 s6 A% t+ v6 i7 Z" A+ R5 l3 P/ a4 R+ \如能提供个链接最好了。
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发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑 * ~  o* G( ~! [1 O( Z& z2 x
" _5 R0 }4 D' [% A3 r
如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。
" T, T: i% B3 ]& Q2 d' a7 ~这么做,技术上还是自住房* l; c; _5 G8 \
好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。
/ t5 L/ _9 q5 F/ h9 ]0 b) H! N
  O# F9 a3 ~, J另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
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发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -   
$ p/ t8 `+ T+ W1 g  Z4 ~0 S+ Q( U3 ]6 L) \
不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。* y) W1 h  ~  E6 m* u9 j  s& g
自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税8 F1 h6 P! S6 V
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
: `" c( J. s9 ?; s7 O
6 }8 g, d; D1 d9 ^' H4 ^如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
% t& j; C$ v+ n: \8 |/ r5 h
/ w! q, T) x6 k) `6 h* K商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
' Z3 C) q$ ^/ h0 w- v# K. S- I
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
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发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑 5 X; Y( r2 Y& T* k9 C( s! ?
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
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7 H% E8 j: |' Q2 P如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? 7 Q; s. h5 g: K6 f/ c( _

4 U$ K: ]! q" J& G1 h5 ~' `, z商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...
( [6 a) J: c) {! v1 N& b1 |9 x/ V4 t; x) Rnewtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

7 q( v- ?7 T2 n' W6 ?) J  D8 B8 R实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。
+ J. x7 _/ M' [: s  r, r( E- A: s$ c
不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息
- R# `$ T* C! x! Z% O政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。0 t; M& c7 X% K( r* V1 z& N
但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?9 |( g4 d' X. t/ h: R1 I+ t% X
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

( V$ t8 J8 U3 r; u/ h  E) B8 U$ @除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
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发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的  J; x0 s7 V: y: T/ Q* ^" d
raymond_z 发表于 2010-1-24 22:34
! U9 n7 c  c0 |# ^9 z1 `
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
2# 精打细算 ; R& _6 y+ u' K' d& e2 W

. d1 s9 _, Q( n* i6 L+ S# h感谢精打及各位朋友。# ]: F% Z% R4 s3 p

1 h- C* y5 ?6 ~( C% c我在edmonton没用房子。) Y7 ]: Q- w6 ]

. e  u1 g6 b) S5 f. R有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
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发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。
. i. z* i5 e& t: l) s
' B# _9 ~5 k; v" @2 m1 S如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
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发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99
- {8 ]0 a2 Y: h) I+ l( h& X: LSunalta 发表于 2010-2-9 14:28

' l+ \. D2 K7 [% G$ {6 L; I请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement, G/ Y8 u/ _' B8 h
只给(80%)贷款利息.
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
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发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS
  u; ]: H- e* M- H" d) W
5 l" g0 I# Q4 U: N. P: f( L6 G# fmortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税% P6 ~& N) S  Z/ {/ W
补充2楼primary resident,需要2年时间。
0 A$ ^4 N4 o- }# Z; k' z2 F; i  I" W6 t3 @! P7 D
除了贷款利息, 还有那些可以抵税?
3 l4 |; x9 B! [% C广告
( U" N5 G) C+ X/ V* ]1 Y( B保险
7 {0 o; m% A6 k2 L1 |' F其他银行charges and interest
( @( u- ~% l3 |# I房子修理维护; P1 P) e! n# X1 M" _
管理费用
% y0 [3 U  h/ f6 `% N7 b# k& M* D0 b汽车费用) s9 h! m8 J  i/ @3 t% H; p9 l) y
office expenses2 }) b6 u0 x6 u  j
会计费用,legal fees
" q# a+ E; W! \- q3 V地税/ a2 f0 i% r! j+ d. A% y5 X, a
工资(这个一般是casual的清理打扫之类)
" ^7 t: g! ?* K' Ctravel
+ {5 S5 b! i- G0 {; b4 Z; O* Nutilities1 S, t" }: R0 N: M. S) w4 Q5 z
and other reasonable expenses3 V4 V( y; ^# X
& @) |; P( {6 `3 c
回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有
- c5 O, l8 G  r% V6 U
$ ]+ V! L* K! P5 F$ a  \" `; M补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
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发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident
: r4 `6 J3 j, C6 m  g  W
3 R0 T, S: f" d* i1 c你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算
2 M2 @; S' [% w! {# M! \7 p& }& G) h! n  m2 i0 s0 l
- Q+ H7 i0 s4 g/ C
Both can 抵稅
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。
% h; ]" S' N( X$ _) K
" g  f( H4 Q8 y/ m( o* c" L虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(151) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算 ; E) o! }5 m, w" Z- ^
8 B, ?# b. X) A1 s' g

0 O( H/ o, W+ e* U5 P6 [8 e, X5 u???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
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% R, A+ Q5 y* m. a7 Y" S4 H  y' X
7 o1 w/ O/ O7 g/ H7 |2 J6 Y
See see
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发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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