ZT-各大银行调高按揭利率 目前是否该锁定？

郭森房贷

(FROM 51.CA) 本月初，本国五大商业银行纷纷调高按揭率，再加上不少专家表示，第二轮的抵押贷款利率普遍上调似乎是不可避免，不少使用浮动按揭率的房贷者心理大受影响，急忙将按揭率锁定，以保住自己获得“史上最低的按揭率”。日前，本地主流媒体《金融邮报》专文讨论了这个问题，并提出了一些实际的建议。
! d% B# M0 m, C8 d
& a' x3 m. g, M) t1 h! u" q& g目前使用浮动按揭率更有利
( y1 S1 D( J6 S4 D+ x
. W% i- q  o5 k: w据悉，按揭主要分为两大类：固定利率按揭(fixed-rate mortgages)和浮动利率按揭(variable-rate-mortgages)。前者在规定期限之内利率不便，这类按揭的利率与债券市场孳息率（Coupon，即债券的年利息与市价之比，市价升则孳息率降，市价降则孳息率升）有关；后者则随着商业银行基本利率(Prime)的变化而浮动，而商业银行的基本利率又与央行隔夜拆息率挂钩。
! T( J( k* S/ q& c
由于从去年开始央行一直在降息，因此从现在的情况来看，使用浮动利率比固定利率对房贷者更有利。如果房贷者是在去年10月之前和银行谈妥方案、并获得了低于基本利率90个基点的折扣，那么他现在的利率只有1.35%（银行基本利率现为2.25%）。
1 G9 Y: X8 M  _" d# D4 |
以一幢306,366元（上个月本国房屋的平均价格）、首付25%、还款期25年的的房屋来说，1.35%的利率意味着一个月只要付962.61元；而在4%的固定按揭率（普通房贷者可从按揭经纪人那里拿到的最低折扣）下，一个月则需要支付1,289.04元，比前者多了300多元。
. R2 r% i+ i; w, M5 ~* q0 ]
/ T) x+ w  X( g
( x1 n" n/ O/ x9 e# ]去年10月央行大幅减息之后，各大商业银行在也相继取消了折扣，并开始在按揭上收取额外费用，但浮动利率仍然具有吸引力。换句话说，即便是没有取得上述90个基点的折扣，现在的浮动利率还是比固定利率低。据满银提供数据，他们5年期浮动利率按揭为3.05%；相比之下，5年期固定利率的按揭则为5.45%，相差了将近1.5个百分点。
4 O" a) H& S. W8 ~2 y2 I
6 m- c9 |) b1 eTD 银行房地产抵押贷款副总裁Joan Dal Bianco女士坦言，就现在的情况来看，使用浮动按揭率、特别是那些获得折扣的房贷者，仍然可以获得比固定按揭率多很多的利益；再加上现在债券市场的形势并不稳定，因此房贷者不应急于锁定利率。
: O2 n4 H, S" H8 `- d9 e* G
- J) h# l6 T* m  B3 D; f6 @低廉的浮动利率还能维持多久

4 y- X/ W2 W( T, S鉴于浮动按揭率与央行隔夜拆息率挂钩，央行的态度便决定了现在低廉的浮动按揭率能够维持的时间。

8 U+ a0 G1 n. c3 r; p' r3 j据联邦央行行长坎尼(Mark Carney)表示，经济复苏的时间也许会晚于之前的预计，可能要等到2010年6月。坎尼还暗示，除了降低利率，央行也会考虑其他策略，包括从特许银行回购政府债券和其他形式的信贷。

$ @5 T7 T  h1 M) k/ ]对此，帝国商业银行(CIBC)首席经济师塔尔(Benjamin Tal)表示，通货膨胀最终可能造成利率上升，但在2011年前不太可能出现这种情况。浮动利率按揭在未来两年到两年半之间，还会产生较大的利益，但是在5年时间内利益就会流失。

因此，就现在而言，暂时不要锁定按揭率是一个不错的选择。

固定按揭率不会上涨太快

由于经济出现复苏迹象、投资人的信心改善，导致人们对风险较小的政府债券需求量减少，其市价出现下降、孳息也攀升，并刺激全国主要银行纷纷调高固定按揭率。本月三日，本国的5大商业银行将5年期固定按揭利率（本国居民最喜欢的按揭方式）提高0.2厘至5.45%；不久后，TD银行又再次将这一利率提高到了5.85%。虽然其它大银行暂时没有仿效TD银行，但是分析人士指出，由于孳息率增加得太快，第二轮的抵押贷款利率普遍上调似乎是不可避免。
. g1 |. b. N0 c- }* _
! x/ k# e! G  {- G- b" l然而，加拿大按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)总裁墨菲(Jim Murphy)也指出，按揭利率处于历史新低两个月，固定按揭利率攀升并不令人意外，但消费者不应害怕按揭利率会突然直线上升。
) G- i9 P( {& D# S5 X! I1 H
他表示，政府为了刺激消费，利率一直比较低，随着经济状况改善、就业情况及其他条件好转，按揭利率很肯定会上升。不过，自己并不认同有些人所预测的、按揭利率会在经济复苏后回到80年代初期百分之十几的水平。
7 d  J3 t1 L, M7 d7 k; z& t  p
不过，墨菲还是不忘指出，虽然目前浮动利率按揭比固定利率按揭便宜得多，消费者在决定购买何种按揭时需要仔细评估风险程度。

应趁利率低时付清按揭

本地大型房屋交易信息网站Monstermortgage.ca的副总裁盖塔诺(Vince Gaetano)则建议，目前持有浮动利率按揭的业主，特别是那些有接近90个基本点折扣的业主，应该不理睬利率上涨的干扰，以及锁定利息的诱惑。他还表示，业主应该利用目前利率低廉的机会，尽快付清按揭。如果人们能在浮动利率翻番之前，将按揭付完一半，则帐面上的利息成本就会是一样。

南方仙子

Thanks Mr Guo!

舜花

thank you very much ,xiexiexiexie