房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛
. q9 X2 `$ k7 h+ n# q. F) r
自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。
+ @7 b- M+ ~: j) I8 ~9 \' M  \+ Z
& T7 P7 ^7 s/ e! u9 X

潜在买家的负担能力获改善
4 _. @! w9 ?" y  U) x


8 o. l+ R$ D: w/ X5 X2 n, K由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。
% |2 [4 ?! ~' @& X$ V9 ]
6 _7 [1 [& b* W: `

同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。
  E% g( L' G' ]% ]1 I/ }
& J- `1 i8 Z. _0 }, a* n
9 u( H7 \+ F4 ^: x. W5 w
同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。



# x6 B6 d6 P& l! [


) ?5 X; o- c1 Y1 x" y3 t
2 T5 r; a+ R9 }2 w1 S例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。
. w# c5 z/ |2 z) X4 S3 P

. b5 X6 I* c- F' w
  v3 H' S0 u6 k! k从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。

0 L6 n. l' ]- u/ p

就业形势不稳定影响买家
4 S" g1 A/ D. X

9 w9 f$ L2 T; `
在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
+ d! x* g) `. R3 l1 j$ t# R. }


据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  

- N2 W( K# ~+ C+ v9 p& T7 ?7 X; P

皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
5 Q( J) J# ]9 U
( t* S: R& \5 q: \& f1 }
+ J( y& r7 Q/ W. Z# k5 N
同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。

; }- R! U  p% A3 J
+ i: z) g# n  E  Y
于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
" n' J7 C% C! a# T0 ^' D" o
( f; h1 r( R7 o( X
: @# H, K+ U* Y5 X  `1 m' e8 Z
0 v3 w5 p8 L- k房市会不会很快复苏？

* q( O/ ]+ {- r/ ~9 t- B
1 t) B0 G; p5 V; b7 M) e# Y9 W
* s% I( Q4 u- U5 U% B4 e4 a- q+ N就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。
1 o' u  ~' k5 l; o6 ]
  l0 l( w7 F7 O
7 u! y9 k9 `  S
地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
8 {( a# W+ Y4 ?$ Y
1 g! o- m7 P+ w3 I' O/ ~
" z4 n7 f* w  N
" U* N/ ]3 H9 u! q- M8 h) v/ ?然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。

8 q. Y- \+ j' U! J
9 l: h2 \% N" s" G8 \
值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。

+ X! B  l* l; s4 _
' a3 U2 a1 T$ B5 ^
CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖