房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛
3 \( M: o& p$ H& B' x$ b. K
自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。
9 r; w2 D0 _1 O# ^, r5 O


) W$ Z3 C* F& {1 k潜在买家的负担能力获改善

, H; N. z9 t( N, _& O. @3 s1 G
: s. l3 q! v3 K- @# e+ V5 G
, R4 ]& D, Z+ _0 j2 f由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。
# S2 y% K6 T8 _  K/ n# P

- D. Z8 c  B# Y$ }& v; t! z* C1 N
/ s* q8 E" [8 F! ^% ^! z2 h同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。
: J. `& A+ o# \) |% }) L
, I. R/ P& b1 n9 o
8 q; \$ ^& i# z  g! Y
同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。
$ d$ r" W+ D+ N1 k; K

- }" u3 M& ~' S% o+ T, T# t1 i
8 C+ n6 d5 s! j# z! i8 p
. z  v. k5 }- x- I
9 I! q. ?4 g5 J) O9 |; p3 R. s
% d* P5 f& _$ t( g; T
8 O7 x4 Y4 T- g8 B' I1 G例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。
# Z* p7 E/ }: x- S3 Z2 y) R


8 `& [9 E; ]- Z9 C; O! Y从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。



+ {4 G7 ]- _/ A. i/ I5 m就业形势不稳定影响买家

2 T3 d" M/ f6 Q2 x# ?6 g! y
# M. X2 }3 b' ^8 t1 A# z
5 s# J1 Q' F; f1 A8 I在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
' y; f/ @# y  ?
2 C7 Y- e3 R, E5 t, E
3 K3 q( h% @7 L: z3 y# o7 f1 [! X. B0 f
7 |' z, }0 g& U. k4 i" Y据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  
$ Y5 F. L/ _0 o0 Q$ H* d


5 ^) v+ C2 G! \0 q3 }* N皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
4 J8 G' v. S% R

# t, g+ }/ H! E0 W5 T
同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。



" X0 Y2 v) X3 G6 [于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
6 X" j0 b( I! @" m) r5 T
9 k; x4 U2 t5 f  b( e# a

; P1 P1 x4 y$ H+ o. K, @8 b+ e房市会不会很快复苏？
0 i. g( I6 c/ C/ x0 U; F- }

+ ]- V& G# S7 I9 q# n: g  `
* L" t0 _/ b7 o1 q8 q. d就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。
) w' R8 _' q8 o- v1 Y/ Z) {5 @

$ T7 m2 v/ l1 \
. [0 i, U0 W) _5 d0 t地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。


+ _4 [: N9 w  m  |) l7 S4 y; j5 j
然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
6 m9 y. Z% f& g" s+ I


* h& ?% V8 \; H: F4 G9 n! r值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
$ M) W" A5 V7 O0 F% L+ @# U9 j


# K: F5 {" j: @# vCIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖