房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛
( Z' `% t" d& B3 n7 {2 ^! Q, I
7 \) ^+ t3 b9 u自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。

& }6 h* u% F( v9 O% X; Y; Y. I! k

潜在买家的负担能力获改善
3 |- N! {& O# G/ z9 c2 {
( h" W0 A8 y7 u- N" q% J% }
6 }& y3 {9 m. |  }! h' T* [
6 [7 S1 A: S1 w. F: P; H6 j1 n* E3 R由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。


: K7 {& o' P- ?# u: l9 R7 {
8 f8 C- p: [- U, ~4 Q" r同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。
, q( b8 m% b1 r# |
$ w3 p; [$ Y; D0 y

同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。
: q( b7 ^: S. F6 g
+ p3 b. P* ^' \" H! Q" F5 W
# M; J  Q6 b/ X( K& |" i* r+ k

, y3 A2 F2 j, z- B# d4 b0 l' B% S
. H) ^/ C5 E! T" u
( s+ K0 }' S% [7 ^" n
, R& J- R' {7 Q' A" Y8 R7 M例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。


: b# ^# K( I; G
从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
8 c- a4 ?) r# e! E( F9 O! u* C

8 [0 k; B+ O$ s: J$ v2 _
就业形势不稳定影响买家

, N' u6 m: z- Q
% m+ r( V. u( s. v& S; X
8 b9 T% b# ?5 N% D9 z, G在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
& W2 q* j; Q" {( g
5 }" ]5 N: S0 ?$ w/ l
& c* ~* g1 w/ J3 {/ n9 v; k/ D
2 y* S' }2 ~. M8 d5 s. }7 R据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  

0 l3 A/ m" S7 @3 M# k& }( _2 f

皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。

0 ^! Q, y1 m% ~0 J
$ S9 Y& T, _# r" F1 C2 |5 m
同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。
1 R/ m( ~4 j+ \' K: n- x
0 X& y) Q( T6 u) V# p8 W( Q

3 w; K# P6 P7 _5 J' p! p. H) L# q+ [7 K于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
2 |6 J+ e" j9 \! j- R


房市会不会很快复苏？


0 q% H- i: {2 A) N. \
, P% u5 p/ c  x' E2 n就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。
& e) [( a+ M( P0 J
4 N) `3 p7 Z+ i0 Q. i
; S4 r- g0 r6 j1 E+ s6 E( Z
地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。

" a: Z; P/ M4 [! _8 f$ H/ C

, N( E% \4 o! h  W" |然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
9 E% L7 x0 u9 o6 e8 m" ]5 w
% `1 M2 H0 P3 L1 ?* ]0 P
2 D  T7 t; f) i0 e  \6 L
值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。

0 i* V" r, G6 ]

CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖