 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
, f* e) a* ^4 g+ l) [4 \2 Z, z一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。8 Q# @: P+ r$ C* ?
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左% C- T9 L. R5 r8 F
右。6 b, }: A/ s4 E3 x1 k
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
' \5 N- A' `2 m% U7 t, Q8 j主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿& S1 o4 \- r ?- K. o3 D' _
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮) w3 o) K1 z' t0 F5 y3 v: {
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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$ ]" L9 g3 V* `% n* f( v３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
3 J0 i4 k8 e" w* Y3 _: `& s- v的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。4 U2 ~; K' k/ D; q @
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
% e3 W- h0 Y/ A* d唯一发达国家。
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9 B% j. {( ]- [7 _* u! n! c' c1 _5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
$ s- T. W7 R, [9 d& @" c7 h事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
4 p$ [* C+ b+ @吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
o+ b2 ^1 V' s& A重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
4 M! B! x0 X% M& D6 J* K6 }经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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* y: l5 ?% e/ g" f: |2 M8 J6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些/ y( Y6 }8 B0 [8 _, [& L! z
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
0 o6 B5 G+ S2 i/ Y) p4 Z少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
/ R3 S8 j- T4 |: { _( y; h1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。0 _# u& w4 v. K+ O+ d1 g" D
! v4 Q) Q/ n2 p0 p7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的1 I J% k5 X; a4 l5 F; z
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人, z4 k9 o1 ]- e3 \9 h j/ w( k
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
# h# N4 W7 A% o! e' ~可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年& e: l; |/ h5 u. @5 j' ^% M
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
* R$ g/ _, B% \% F# b( C6 v+ i; _1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed ) R4 | {! q) }
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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% w8 ~7 ?; t1 B11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原1 ?+ W8 g, ?' Z" t1 z: v
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现7 p2 p% X6 U' f) s6 S, |/ j
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。5 K+ S! X* M& I# N% c' u
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
$ L) b" Y. E' y7 Q5 W, c你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
" j0 D y% `# f- |$ E息，进入本金将更多。
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) k8 i. W, q9 C; U# D13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个1 b& b7 }! [( U1 j! }
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
5 t$ U& w) u. M) C如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预2 l3 E2 v# a$ T# W! b# \. {
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
$ Y8 s' f- o6 W4 t" P可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
7 a. ]7 c; ?9 ~6 E) A年11月你可能会追悔莫及。3 d- S4 i, _6 j _9 o7 ?. Q; \
3 V4 S( d6 h! O6 l- f; h: f; \14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
5 M: W0 b: j5 a! \5 `- d% J年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气# E) _" J( r6 I9 @
氛下，很难卖出好价钱。
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$ [9 W0 y6 h/ J8 A3 R. @15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前& r" V4 y. X% |7 }2 f
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长5 t5 x# }0 i- {9 b4 Z6 y. f
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
3 ?' l2 a8 X$ h7 `( t炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
9 m2 Q: q i% _. l* Q' I, v便宜出货？- X0 t' U' V6 n' v5 A
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。# F# @0 n( z+ e2 d$ b1 W
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
' f$ W0 b4 |' [走长线。3 z( v" F2 u3 b, o, K6 |
0 A5 t8 l; E1 {3 T1 c% z16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大9 a+ k& I a; H) @) i
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
- D( y' f1 ]( X. e０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就% _( ~7 d+ {8 D2 n5 m
降低了。/ s) `7 ?% I/ ?8 _ e
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
* e7 ^. k+ G( {" i么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０# z. i- u) y0 T5 \% `
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
. B9 C: J' c+ R; }些统计方法误导了别人。7 U& s) m, O+ u o D
0 H" G& B) s; j, I- M17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
- ?$ `9 H8 u# G h5 _降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
- ^8 T& D# F( {' m0 V S) @- L他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
0 ^/ r- J" _+ z h- m: D' S' \: S抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
8 a" q5 C4 g2 l; T- U1 }3 D+ \的时刻出手。' `$ W, L1 J4 |" H* b
- S& B6 j6 {* A$ e; K18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上5 A! l9 Z8 G: p7 v
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。, x0 W6 y" V, e& U6 S5 c
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif1 y( O, A: } R. N
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易! |4 f4 v8 D5 q& F
就被消化了。: H3 b+ e4 H; r2 j6 F
5 n5 t7 N$ E7 n4 [2 V4 O- C补充两点：
" [6 Y) X g0 ^4 ?１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，8 M. p' ?( W1 l: d
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
3 ~3 d7 i, y) ~2 F) l1 _6 D& t, @慢复苏。6 ]/ r' ?" V% i7 i( N# w
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
4 T8 [4 b. t2 p卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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1 Z6 ]5 r1 D' ^$ ]$ @5 ~２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：( H l2 m* ?0 S% S
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果8 B3 S" |5 A5 \: |% s
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
7 h" W1 n! M& _7 B% g肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。$ b7 X m; r7 ^* g9 N
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交2 a4 p* v* |) S0 S9 w; b! j. O- I
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然6 c% C) [9 O4 O9 E' A2 K. h3 F4 a
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
$ l6 {/ x! }& X家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。7 d& m/ g% [ _, s& C
& n5 u; d; d9 E9 `* K本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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