 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
+ ]$ O6 W5 \7 `2 W本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载4 I% K' `9 S. _$ s/ d5 j! U
1 N$ {! q5 {2 w+ _( V+ |１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
1 ^; O: n( ]9 I$ y" D+ l一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。4 F3 } y6 D2 H
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
! ~# s7 R5 S4 L- O, w& s右。
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房" `/ [3 C* A0 H
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿+ u" F% W& n9 Y4 g
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
% I+ n( E2 j* J3 o# u5 v动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。7 e( S d% y; H, U' S% m
$ B' y1 n% `* |- `, e% r v; e３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键- P D g# F, c' I5 ?5 e' C9 ?/ N
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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0 S. `1 b( k! c9 |9 F４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
. K/ R. u7 V$ o唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的5 J/ ~0 {2 A f1 h
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子6 L T _+ E8 J. E
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严: b' S# [" m6 W
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
2 ]9 o0 R, F! i3 P. h经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。: }% I. V& A9 l' z8 a
; d) @7 g& n; a" m* c6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些: U) k4 Z8 {+ x, Q) p% H; q/ w- Y q0 A
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
" w( R1 _: v8 B; ^少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的$ p; E6 X% I) z- p1 c
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。3 @8 l, G" L) E7 r/ h' b$ E
) y% G5 ]2 a# {+ |; Q" h7 i% y7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
. j3 v+ c, t8 l. f* w% x两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
$ e; M1 u' F/ N* k4 M) g; e& y4 O, ~说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
6 P$ }5 E: t$ k! U* i0 K$ D* y1 N可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。3 [7 b$ D! @3 q& X
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年' J2 l. f b! q# C
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
( `) x' H) Q. x1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 6 H& x8 u. d6 e9 w6 i5 [' f
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)8 G" t$ }% |2 |( x) K/ C% Y, M2 ~! v
/ ^: k+ N. P; n. j& D10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原, \1 Z7 m' b K0 \6 t
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
6 N3 M$ E$ R' h2 P在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
+ ^2 _9 F2 R8 L# _: A/ x5 [1 J4 H3 W你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降% H" `* {( M+ t- Z9 F5 K
息，进入本金将更多。
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5 j& U4 j" n% D$ R13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
, y7 T: Y: G# n6 W新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
) V1 B5 b8 O) K5 ?0 q1 i如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
$ G2 Q2 c1 n+ |2 a4 g计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
: q3 ]: S: Y/ D可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明4 c, f i$ s# ~2 j- N8 U
年11月你可能会追悔莫及。
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- t6 T/ c7 f" ?, r: D3 `14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
- h% [" l+ p# j+ _8 L) ?8 N年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气9 v! E1 ~% }9 r0 C: v, J s& p
氛下，很难卖出好价钱。. y3 _# [6 G1 Q( i1 T
! z7 B0 D1 q/ {; f+ E) i15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前. H" c7 {3 Z/ P) I0 z* U H
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长. {7 [) Y: I. E: Y
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线" \$ l3 m3 a5 e0 b* e3 ~7 h
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们7 X p; [( U B) j. Z
便宜出货？9 F$ b. p4 J7 a' T; y( R. k2 o- N
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。# J+ [% a/ H# ]* M- y" J5 S
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租: Y% Y" g1 X4 P% T4 j G6 c
走长线。
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* e& `! t% x L& @* S- ~16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
; n9 o# `3 L, k0 z4 W _额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
: t D p/ k! x０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就1 x( w+ g) ?6 N5 `5 A2 S7 b
降低了。
( n: q9 M, b5 D& q) e例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那1 r2 ^4 ]) ]1 |- s
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０9 T2 q+ ~" W, n" ~
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
5 U; h, j$ d4 N0 H0 u些统计方法误导了别人。) g" O) i' n; o* N9 r- y+ }
3 w7 U; K @. u& i17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
+ v' P& ?! ^( U/ c7 e* l4 J降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了( x4 D( Z* v4 P# m- R
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价$ c9 H4 J) a H: }& W& F
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差- \8 f# _8 l6 i+ j( M. N4 ~
的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
) Q5 J6 g- J5 t' ~! y* {海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
b9 v: @2 u8 A9 o# u) s上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
2 t' k( W9 K: K) X( ]6 {大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
( w$ o* I. A0 h! r4 y0 m$ u就被消化了。% ^- V: Q* K3 q
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补充两点：; @( T U. o" W5 S' z" b
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
1 N- A! K0 l; ^2 ]/ z: M. k出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢 d; _8 l2 W$ S3 t/ F
慢复苏。/ J: M9 y: l7 A, N% h0 h" o' N
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但& S a5 F- f) M
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
+ H& p' y. e" u( I一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果8 F1 f. w3 {- C3 a' n& q! p
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
7 T8 \1 f8 ^5 ]1 O9 d肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。9 L( A9 J8 ^% `2 i: G1 B
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交1 p6 R8 s5 M' l0 e ?( T
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然- C" Q) }- S3 [; r. l/ O) x; M
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
# T) I" w1 M9 ]* E# F! }0 b8 v家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。0 ]! C9 @. A3 c$ Q6 A
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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