给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
9 u% T; I  B5 ^又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

2 j) [# d; _& Z' a- D# u  k6 ?要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
; D( |. c; _4 l/ S: F0 C1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
3 n6 p: x% l7 E/ z4 y4 I! y4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
* z# o; ?4 C' @8 F* y  Z% Z7 M
  S8 n  D3 F! D9 _$ W那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：
% d; h( Z+ [8 s' S  j1 w/ p
  B) z6 U" Q8 n7 e) OMortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
  j1 u2 g' V2 P) t. `RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
9 D  ^( F' G  r0 G2 PRESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127
' ^5 z  u1 p" w5 S. m
那么得出结论:
4 \! w. P3 |* U' J0 ]5 P1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
# K: h. g" Y( l( \5 ]* A2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
4 U" z+ b. k/ B+ |! ~2 d8 D3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。

3 [, _4 Y2 y! ^% k8 h) l. c那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
, A& {+ p7 D: ?+ Q
) k) w% }) Y! K  Z/ q! q[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
9 {* s9 T% Y# m* X& `
至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
4 Q3 U; o$ B1 `; i* F) |5 i
你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
* F, Y/ g4 H, \  J, E& G股票税前收益， 2000 X 10% = 200
( H% D" T" l" S4 W7 l% I1 K" n股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
实际收益183+100 - 115 =168

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
* i7 u& _5 ?7 q, ~5 l* y那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
3 z0 O  {- N; Z1 M如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
6 L2 E$ u+ N" \6 y5 B% }* R
' F; J( d3 K) I5 E还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
5 t2 x' a( m8 ~6 Q8 |
对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。
4 ~6 ?$ y3 S. n+ c+ [7 u
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

( o- ~0 r. |. s) a
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
$ C, L* ?. }" h( B5 v8 r
  T) W0 y  E# f& O4 I# X' T2 \如果是这种情况的话，应该是：
2 w6 g+ ~+ }" C  oTaxable capital gain  200X50%=100
" H2 `4 [! ^- eInterest expense                          - 115
                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative
4 u  l- k0 S7 p0 y% @% z
税后收入：200+100-115=185
% E3 g8 Z8 B( D+ S) m% x
; Q+ c# y  P$ _2 ?! g! }另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
$ F, S, D1 Q$ P0 Q, i4 o  m- b
2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

" G5 I# K5 _5 r) F) E) P4 F& @[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
+ Z" m7 _0 @# x
7 H  `8 f$ r1 a0 |$ b
/ {0 ]1 d$ b% ~% |你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

, K" b; D, k# e; N0 J6 R7 X" S如果是这种情况的话，应该是：
' Q) t- ~! g. a" y' ~0 Q7 \. d  A  Z8 }Taxable capital gain  200X50%=100
. ~7 T; J1 b( Y* s/ t' }Interest expense                          - 115
                          ...

7 [9 I) l0 e; Y. q1 ?/ x算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

4 x9 I3 J5 ^3 B) {1 Y0 c* Z# M
假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：

9 o+ o4 u1 X. U5 l2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115

买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100
7 o% o3 \. q" Q4 K) f. J$ @/ ]
! ]: O6 d' D1 e& @. q1 l" D1 N) A计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。

+ W4 R: E# v& G8 K9 b! K[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表
6 i+ y6 \0 ?0 M9 X) \
$ Q5 B9 e2 M$ u- ~5 [! w6 \& @2 q算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

8 B1 b" j7 ~0 \! _; ^) B! ^
1 j7 ^4 u: L/ OTaxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
% ^2 Q* B: w: j' d  e. S
& C% e7 ~% U( R, W0 |
Taxable capital gain当然是这样算了

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表

9 I) \% p; h, A+ d' h" U, PTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

1 t5 y  A1 T: n8 G你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

+ C5 j' w* H0 @' N5 w. }0 Z+ T/ J如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
$ Z, t2 w1 l, K
; x3 u3 H8 G9 L- V' w搞清楚他们的关系
( Q! s* e3 U! X0 E7 ?# ^- v
, k: {, O% w7 c[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表
2 K" V3 s" D/ k" ?
  F6 d! f% d/ r( Q- d
你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
' X  r, i3 I+ g4 u
/ E0 p/ |3 z4 V' G如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
7 I+ Z- r$ v* C) u+ U( r
" Z  j1 A# _. ^; o8 @搞清楚他们的 ...

  Z, v, \: u% d% |- t3 O6 y& q; B肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表
/ F2 X! D' U+ y+ r$ U* h4 G# R
肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

2 v8 K6 w4 N1 Q# I你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头
0 Y/ ]4 Z8 A8 y, p
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

/ F4 v# `' V+ d目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
1 j6 E. W/ a8 p2 d# e
6 Y6 V& [3 y6 R! W: `: Q/ |2 n
你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

; S8 J; a5 U" ^按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。

* `% O0 w; c* j在利息这方面，如花是对的。
$ d* [( K  {0 ]9 U' m" j
最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！
4 R% o0 S# J8 X6 z& ^, b
' T+ h' f' v% s3 s. E还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s
4 ^  m: r$ l) `' U4 y2 \6 s; h) W
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表



1 X8 k8 b8 S: M9 [/ z! j- |
( w6 t$ P$ g7 `. V& ]哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
那不是capital lost，是non-capital lost

我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
$ d+ K9 `# S4 d3 P3 B. Z
. {: S) b3 ]! _* K% J+ G: C0 {- S9 C但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
# `# V* G7 `  _6 M' k$ U7 e. Z7 y如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
- Q. W0 O- _' w5 c: }  X7 w* Yinterest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
) C% F! ]: O" T# s3 }( F一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
0 |/ P' z' [0 E# f  `% F如果 ...

用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
  Z; C# N/ g- ^( f  h3 B" x
Taxable Income for Monster  
Total income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
Net Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
Total Taxable Income   0.00

" b$ y) L9 M! p% L: U" k说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
5 Z* `+ `+ x$ }; F; ^
! E" F9 K  r& ~9 G2 D+ c* k至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
, `" v! x/ i+ Q9 `; l0 V) Z' [
你省利息，2000 X 5% = 100
7 K- D; t2 K8 M+ {付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
' P. x  {' G# T) Q$ d应交税：为零
股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185
" u6 Q5 N9 s% z  \* G
! h" _6 z' N" K7 ^而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
( K. n4 Y. M4 C& M, u* h
4 _1 f) L5 K' k) F: j  W; F( N还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
' _# O. v5 G0 u( j# C! g
如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：
7 x4 X& c6 h, g/ @
, a( ^7 b( V3 D9 a你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
9 i3 h) i8 `; ]+ a2 T股票税前收益， 2000 X 20% = 400
- `1 m  o( k7 W: O应交税：（200-115）X 40% = 34
% o; N5 Y' W! c! H股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351
  X/ g- }- V- o  j
( E; |' k  t2 u# S& ?而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
) k5 Z- y# c# G$ r- n那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后

4 u% l6 ]( Y6 c5 X& v$ _( F还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
4 i, ]9 |$ ?4 v: Y1 G7 y. w" z3 j1 n
对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
( Z6 \0 ?) A$ g. \1 [$ i/ r7 l0 W不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
1 z3 n" G6 `+ K& a7 r我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

: m/ ?0 H" q$ J$ i* D着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”
0 K4 \# W% U; p9 \: b8 T0 F
对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！

9 a% D0 k% H& o' j4 c& N: J& S9 X1 M[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1