给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
8 e1 h6 C3 ~* F- [  k又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.
( O, y4 b% x! P8 f, V
5 y1 n+ Z# H$ G5 [4 n0 C要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
! H' U+ P2 `8 t/ y% `! E2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
: A! P  Q& i$ J5 d3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.

- A: P( x- L9 `0 L/ p1 F那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：
2 E# T, E+ G% e  D
Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127

5 _3 E/ ^7 T5 p9 h# C5 z8 l$ ?那么得出结论:
: Y" C( q' k' y1 ]1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
( c7 ~1 B- m; ?
那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
  L5 [! V8 a) ^7 b/ U( G
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
. n) X4 n  P4 c" ?! u, {3 b1 S- X付利息, 2000 X 5.75% = 115
8 C4 x0 V' O) s" U% q: m7 p+ t0 n股票税前收益， 2000 X 10% = 200
* N- n0 {9 D; p4 T7 o2 k6 ?5 F股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
实际收益183+100 - 115 =168

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
4 g% T! x" F# N* S% p( P+ g  w那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
  ?; P6 F7 H, t$ Y" @7 i
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
' \& V7 d0 }7 D. j
对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。
% i: w% x2 K& p
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

& e8 y3 l: U- e) D6 X3 }$ P6 L% }
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
5 e4 Y# x+ s8 L* ~
( f  @2 d) I' u" Q% d" J' q如果是这种情况的话，应该是：
6 G, ~  ^) s+ K# f- }2 n  u/ qTaxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative

. w. a9 {+ m& [8 _; j2 g# C% O税后收入：200+100-115=185

' A* W" P& |/ h9 H4 c$ F( a另外，提醒两点
6 \  M# L5 s) G6 a9 i1 ?& @8 R1 N( n7 j1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
4 A; X9 u9 q; X5 {$ |4 B
+ A9 E) Q$ N" a- z2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

( r9 U1 ?3 }4 S; f; n- x+ G. }; {[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表


" q* F9 R* k9 J$ @你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

如果是这种情况的话，应该是：
+ U2 f" W- c1 `) LTaxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
$ T$ A! ]& m  p! d                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

3 j* C0 g7 x1 y( x# G, P6 W) l3 ?
/ R/ Q; D" d# D: L% w( F" Z假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
0 G2 b7 E% k: H$ t& Q* {
2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115
4 J$ r& {, D) ~( M, U7 v
& N$ F4 f' d5 t3 q/ w: J0 c) I- ?9 m买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100
+ T( f' t! ?- C% X! q4 v
/ a9 q$ l. Z$ B, }) h1 {计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
4 [+ q7 z- u# X0 u+ G7 H+ U
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表
2 d# u1 Q. g' r; O: {' G
9 Q" I: R  @% T算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

: ^5 @- V7 u! \" z0 wTaxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
6 v( L0 l( u5 F/ |9 S* W

1 t& K9 C2 G. `$ U4 J- t) s& T8 LTaxable capital gain当然是这样算了

% J0 t8 P2 r, A" A0 t9 nTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
# s- k4 h/ G% W$ E. p5 S
8 i' i/ Z. q6 w3 G5 Z4 h! oTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

+ \- d% R8 t# z; z& x/ S你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
4 q: d, B6 n& Q# Y+ K
如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

2 i& \# B* A" B! {搞清楚他们的关系
. z$ e/ j+ J. C0 G3 [
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表
: k. h# k5 v5 H+ |* n
6 E! Z+ V% z; q& b: W- {
你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
2 W) R; o5 J& d  Z* O' r
, r( ~$ s) p! O; T如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
2 Q, N- B" e' Y- y* \3 O. y' o+ ^
- z/ P7 m" @+ K8 {- j4 j5 n" T9 H搞清楚他们的 ...

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表

( L4 G8 i4 y8 \肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

) G7 v. z& m8 \# `) ~8 z
你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头
& T# R8 T5 O8 n+ \) b. ^& i* V: j7 M
$ {8 k1 \& x8 X, Y1 h! T[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

/ P- T2 M& V! ]目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
+ S3 k0 v" O% E% U3 J

7 k. _3 X4 V5 S" N& C5 y你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。

在利息这方面，如花是对的。
' z( K- D2 u+ F! V8 h
8 K! [3 W8 X$ E) n# {: Z最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！
+ q0 ]7 c/ \- x% I1 [
还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s
# c& t( Z( D$ F) q
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表
% i5 V& e- k1 }" B

& `. N% q! I/ }) {! B+ }
! S% T2 Q# n/ y# t7 @
1 P0 I" E6 G6 K! X1 t哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
那不是capital lost，是non-capital lost

: L, S! [% }# B' i+ \8 x; E" B我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。

但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
: D3 p! y" ?2 e如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
9 h4 I4 u1 M% J- t1 r; E如果 ...

$ `" n* z" p1 K: o& g- W
+ e' j8 t# u$ f" C' c& e  t7 ^- F" T用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：

$ d) q0 [7 `( u2 JTaxable Income for Monster  
* M3 g' f# e& a: T- A( `# jTotal income   100.00  
7 n' U+ b8 Z- {- JLess: Deductions   115.00   
5 t& a0 H9 p$ {2 s: \4 yNet Income   0.00   
+ j' J! c4 k0 Z8 `; W" e# aLess: Deductions   0.00  
  d9 r. `, S. x& n1 J2 UTotal Taxable Income   0.00
) R- K) q& W2 G3 c: f2 ~5 T8 q
& ]& b& v+ P1 E5 [3 T说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

回复 沙发 的帖子
我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

8 h3 e* j6 h$ q: Q你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
" K3 f8 d% ]# V; u* @股票税前收益， 2000 X 10% = 200
应交税：为零
  w5 b; s) @) d7 i: V6 Z1 M, g股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
6 L( N( Z( a, r8 G. k9 Z; C9 r# G那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
0 z' q) x) e! j' p6 D) k. ~如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
& m3 V' b- F6 n
: d, K/ u( A4 Y$ b  m如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：

你省利息，2000 X 5% = 100
  o) P. r' P8 {' S! l付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 20% = 400
应交税：（200-115）X 40% = 34
. ^- a; {2 P& \股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351
4 N# U2 L% L9 g$ F9 }9 q1 v( G
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
' J9 Q# ?+ Q* C- i; \/ B那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

- ^1 Q& I% L* C$ S" Q7 w. p对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
. P) q, Q7 v. x1 c7 S9 t) {6 G8 R不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
. o6 r. m7 E% s/ v1 j( s/ Z! S我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

4 j, B0 O; I# i3 W; b- ~
着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
' B) o6 H' D8 |' _# A“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

8 G' r, w0 e2 Z7 M: D至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！

# }& S8 e. r8 g. p. o: I) w/ M( L[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1